想買法拍屋撿便宜 小心別誤踩這些地雷

買房想撿便宜，不少人會想到法拍屋，但除了有相對便宜且產權清楚的優點外，也有不少需要注意的風險，像是法拍屋屋況難測、得標後短期內要繳清尾款，口袋深不深可是關鍵，若想透過專業的代標業者，服務費也是硬成本，這些都要在搶標法拍屋前想清楚。

圖/法拍屋的價格會比市價低約1~2成，因此吸引不少民眾想購買。

｜價格較市價低1~2成

高房價當道，想要便宜房有些人會大膽想標下法拍屋，因該類房屋為原屋主用房屋做抵押品，因欠債未還，債權人依法向法院聲請拍賣以還清，一般來說法拍屋的價格會比市價低1~2成，但法拍屋的底價會經由法官參酌估價報告書決定。

104法拍網、透明房訊總經理籃茂山表示，以現今市場狀況來說，底價幾乎會超過市價，因為若是流標，法院可以依次降低2成的價碼進行拍賣，2拍就會打8折，3拍時的底價約市場行情64折，直到拍定為止，所以大家投標的時機多落在第2拍或第3拍，得標價格低於市價。

除此之外，建議民眾投標前可以先找物件周邊的仲介詢問行情，再比對實價登錄行情，更為精確，另外由於法拍屋產生的額外費用多，像是搬遷費與雜費等，民眾應將這些隱形成本一併考量再評估到底划算多少。

法拍屋除了較為便宜之外，寬頻房訊公關徐華辰表示，另一項優點即為產權較一般房屋來得有保障，由於法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，強制將債務人房屋出售來償還債務，拍定後，得標人只要在7日內繳清尾款，法院就會主動核發產權給得標人，因此得標人可以不用擔心遇上詐騙集團或一屋兩賣的情況，產權移轉反而較一般房屋更有保障。

圖/民眾在投標前可以先找物件周邊的仲介詢問行情，再比對實價登錄以了解市場行情。

｜需詳讀法院公告

分析完法拍屋的優點後，下列也有幾項買法拍屋得注意的事項，徐華辰指出，買法拍屋產權移轉雖然較有保障，但仍要詳讀法院公告，查看被法拍的理由，最好調閱建物謄本，若是看到「禁止處分」，代表得標人在標到法拍屋後，法院雖然會提供權利移轉證書，但是得標人須向法院請求解除禁止處分，才能辦理權狀登記，通常需耗時3~6個月才能塗銷，過程耗時。

同時也要注意是否有標明「拍定後抵押權塗銷」，以保障拍出後房屋就不再是抵押物件，可以自由轉手過戶。

｜無法請求法院瑕疵擔保責任

一般房屋買賣，若有問題可以依據《民法》在相關規定內請原屋主負起瑕疵擔保責任，但法拍屋則否，徐華辰表示，法拍屋由於是法院代為行使權力，所以不負責瑕疵擔保，根據《強制執行法》81條規定，法拍屋公告拍賣時會對於凶宅、海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵清楚標示，但假如是漏水就無法得知，又加上法拍屋無法看屋，，因此若是房屋有漏水等屋況較差的情形，未來搬進去後發現問題也無法請求賠償，最好做好心理準備。

圖/一旦法拍屋有漏水狀況，是無法請法院負起瑕疵擔保責任。

｜不點交房屋 燙手山芋難處理

再來，法拍屋又分為點交與不點交，點交的房屋指的是查封時是空屋或者是由債務人自住；然而若是民眾想要購買不點交的房屋，就得注意房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法占用的「海蟑螂」，民眾若是想要買來自住使用，恐怕無法馬上入住，若遇到惡意霸佔的租客，甚至還可能得走到訴訟程序，延伸出像是訴訟費或佔用人的搬遷費用等，處理起來反而曠日廢時，投標前得多加留意。

｜七天內得繳清尾款 口袋可要深

另外，徐華辰表示，購買法拍屋在投標當日需要先繳交底價2成的保證金，得標後的7日內還得繳足剩下的8成現金，同時還得負擔其他雜費，然而雖然部分銀行也有提供法拍屋尾款代墊，但像是信用不良或是投標物件為不點交的法拍屋，銀行都不承作，所以民眾最好在投標前先準備充足的資金。

圖/部分銀行有提供法拍屋貸款，但像是信用不良者或投標物件為不點交的法拍屋則不承作。

｜代標業者服務費6%為限

若是一般民眾想買法拍屋不知道該從何著手，現在也有不少法拍代標業者，代理客戶去投標法拍屋，包括像是代書、房仲或律師等，民眾若想委託代標業者進行代標，一定要多留意業者的合法經營、收費方式及信譽，可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢。

大部分代標業者均提供從頭到尾的法拍服務，籃茂山表示，服務內容首先為過濾案件，協助投標人現場訪查、查明附屬增建物有無在拍賣範圍內與有無第三人陳報租約等狀況；第二則是評估標價，陪同投標人至投標現場以及投標文件繕寫及準備、觀察投資客競標狀況與市價行情與法拍成交紀錄比對。

再來則是透過配合的銀行申請代墊，保證代墊尾款，最後全程辦理點交程序進行，法拍屋的點交程序至少也要3~4個月，若是不點交的法拍屋可能還要訴訟或與原屋主斡旋或溝通，此時找代標公司就會比較省事，最後甚至像是搬遷費、過戶代書費、過戶契稅、規費及貸款手續費等費用，部分代標公司也會包辦，服務範圍視收取的服務費為主，費用通常約拍定價的2%~5%，最高上限不得超過6%。

Tips:

有些人資金不夠多，會傾向和銀行申請尾款代墊，不過由於民眾在申請銀行代墊時屬於無擔保品貸款，對於銀行來說風險較大，因此利率也會較高，目前市面上常見以4%～12％不等，然而在得標人取得「不動產權利移轉證明書」後，就能將房屋設定抵押權給銀行，轉為利率較低、期限較長的一般房貸，符合首購資格者還可以申辦其他優惠貸款利率。