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寬限期過了怎麼辦? 房貸族必學救急3招

2020-04-26     591編輯部報導
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買房族剛繳完頭期款,為了獲得喘息空間,有時候會選擇使用只還息不還本的「寬限期」,不過,如果寬限期過了房貸仍是繳不出來,先別急著賣房子,專家祭出3招解套方法,包括展延寬限期、拉長房貸還款期限、以及房屋轉貸,讓你保住房子又紓解負擔。

|第1招、申請展延寬限期 但別一用再用

所謂的寬限期,是指在房屋貸款期限內,申請特定時間只繳利息,也就是「還息不還本」。一般銀行寬限期約3年(36個月),前3年只繳息,先不用還本金,但要留意,第4年開始每月還款金額恐將飆升數倍。

以2000萬市價的房子來看,如果貸款8成,期數20年、利率為1.6%,自備款大概就要準備400萬元,如果把寬限期拉到3年,前3年每個月雖然只付2.1萬元,但後17年,每月要還8.9萬元,這樣的數字對大多數的受薪階級來說,都是不輕鬆的負擔。

但若真手頭緊,民眾也可考慮與原銀行談談,銀行專員表示,通常只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內,就有機會可以成功辦理展延,有些銀行寬限期甚至可以長達5年(合計通常不可超過貸款期限的1/3),但如果最終銀行無法核給,在評估客戶的負擔能力後,銀行也可能建議客戶部份金額使用寛限期,另一部分則採取還到本金的方式攤還。

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圖/民眾只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內,就有機會可以成功辦理展延。

|第2招、房貸還款期限拉長 打長久戰

若不願之後的每期還本負擔增加,民眾也可考慮直接跟原銀行協調,將房貸還款期限拉長,以銀行貸款1000萬為例,若依目前最新五大銀平均房貸利率1.593%來算,如果一開始就本息平均攤還20年房貸,須月付48683元;若改為30年房貸,一個月繳34960元;40年房貸則月支出28184元,儘管長期來看利息要付出更多,起碼壓力小一點,斷頭法拍的危機也大減,不過,買房畢竟是一場長期抗戰,量力而為,才是可長可久之計。

另外,也可利用延長還款間隔期,一般房貸多半採取月繳,少數是雙周繳,倘若房貸戶短期周轉出現問題,可以主動向銀行協商,在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款,暫時度過困境。但要提醒,無論是將寬限期、還款年限拉長等於支付更多利息給銀行,耗損自己償付本金的銀彈,長期來說,仍應積極償還本金,以免溫水煮青蛙。

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圖/拉長還款年限,雖可減輕一時負擔,但整體來看利息支出較多。

|第3招、房貸搬家 有望再使用寬限期

最後則是考慮房貸搬家,因為是由新銀行承貸,將有機會可再使用寬限期優惠,也算是種延長寬限期方法。但禾禮地政士事務所地政士黃景揚提醒,轉貸得留意4大「硬成本」,包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行手續費與代書費、地政設定規費等。首先,轉貸時若當初貸款時有綁約,則原貸款銀行會收取違約金,計算標準各銀行不同,大部分綁約期限約2~3年。

且轉貸到新銀行,新銀行也會收取手續費用,費用一共大約3000~5000元左右;給政府的地政設定規費也屬於轉貸「硬費用」,金額為貸款設定金額的1/1000,舉例來說,如果民眾要轉貸1000萬元,通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定,也就是設定金額1200萬,並再收取1/1000設定規費,也就是要繳12000元;而地政士代辦費則包括重新設定抵押權,跟前銀行塗銷費等,粗估6000~15000元不等,這些民眾都得事先搞清楚。

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Tips:

近期因為新冠肺炎疫情重創經濟,政府與八大行庫已祭出最新金援紓困措施,自4月起,台銀、土銀、合庫、一銀等四大行庫已決定給予最長半年的本金展延或寬限期展延,兆豐銀則給予3個月展期。

台銀、土銀高層指出,民眾只要出具被放無薪假、因此失業或是因為疫情導致還款困難等證明,有寬限期的可選擇延長寬限期半年,倘若不希望延長寬限期後,讓之後的每期還本負擔增加,也可選擇直接把借款到期日往後延6個月。

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