5月報稅季 房屋賠售竟也要報稅

去年有賣房的民眾注意!不少人會以為賠售房屋就不用繳稅，其實不然，首先若取得時間為2016年前，房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後，務必記得要申報所得稅，並備妥相關買賣契約書、收付款的紀錄證明及因必要規費收據等，若涉及短漏報財產交易所得，將有可能因此遭補稅處罰。

｜從「取得房地的時間點」分辨

今年由於受新冠肺炎疫情衝擊，財政部為疏散報稅期間人潮，將2020年綜所稅申報期間延長1個月，也就代表所有申報戶都可延長至6/30前都可申報。

民眾如果去年有賣房，就得從「取得房地的時間點」來分辨到底要繳哪種稅?若出售的房地是在2016年1月1日後取得，則適用房地合一新制，房地合一新制必須在所有權完成移轉登記隔日起算30天內辦理申報，並會依房地所得扣除費用、成本及土地漲價總數額後再乘上稅率，稅率按照持有年限分為15%~45%；若出售的房地是在2015年底前取得，就會併入今年度綜合所得稅申報。

圖/賣房是否要申報所得稅，必須從「取得房地的時間點」來分辨。

｜以實際成交價格或房屋評定現值申報

民眾賣屋若屬於繳納所得稅，課稅就只會有房屋的部分要課徵，土地的部分則免納所得稅，以實際成交價格或房屋評定現值2種方式做申報，若以實際成交價格計算，計算方式就為出售房屋價格扣除當初買屋的成本，得出需繳納的基稅，民眾必須在完成所有權移轉登記後次年報稅，並檢附原始交易證明文件。

若是採房屋評定現值，則是以將房屋評定現值乘上財政部每年公告財產交易所得標準計算出，併入當年度綜合所得總額，並於隔年5月結算申報。

｜老屋可採取房屋評定現值方式報稅

首先若民眾的房子出售房屋可能為上一輩買入，或是房屋實在太過老舊，年代過於久遠、交易入手價格不可考，就會陷入沒辦法提供交易時的實際成交金額或原始取得成本狀況。針對這種情形，國稅局表示，此時就必須得採取標準認定的方式，也就是將房屋評定現值乘上財政部每年公告財產交易所得標準計算出，併入當年度綜合所得總額，並於隔年5月結算申報。

圖/5月報稅季已正式開跑。

｜自用住宅賣屋才可列舉扣除額

然而若有明確的前後買賣價格，賣屋所得就會以實際成交價格為主，但如果最後計算出來的財產交易所得不如預期、甚至有賠售的狀況發生，國稅局建議，不管是幾乎平盤賣出或甚至賠售，理應報稅詳述成本費用，列舉賣屋損失，但須注意此交易損失僅能抵扣當年度及以後3年度之內的財產交易所得，不可實質退錢。

成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士提醒，若想扣抵交易損失，該房屋必須具有自用住宅事實，也就是說房屋必須列報為納稅人、配偶及受扶養親屬所有，且辦妥戶籍登記，若是出租、供營業使用，就沒辦法列舉這項扣除額。

至於可列舉的取得成本有那些呢？包括購入房屋時的買賣價金，相關文件包括原始買賣契約書（即俗稱之私契）、收付款的紀錄證明、以及因取得需支付的必要費用(契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅及繳納屬房屋部分之特種貨物及勞務稅)等等。

｜修繕費用不可僅以「裝潢費」名義概述

而當初屋主取得房屋所有權後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費用等支出(如水電瓦斯管線、或不可拆卸或移動之木作、泥作等)也可以列舉減除。

特別注意的是上述修繕費用不可僅以「裝潢費」名義概略描述，必須準確羅列各項目。且需提供合約書或估價單及發票，發票上也應載明買受人及工程施作地址，國稅局常會要求提供施工前、中、後的照片，以及實際支付費用之證明(如匯款單、存摺影本等)，在委任廠商前可以多加留意。

黃景揚也提醒，民眾取得房屋所有權後，在使用期間支付的房屋稅、管理費及轉增貸，房貸利息錢等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

｜直系親屬未列受扶養對象 仍適用自住重購退稅

買賣房屋除了要繳稅其實只要用對方法也能退稅，針對自用住宅，只要在2年內先買後賣、或先賣後買房屋，就可申請折抵綜所稅的「重購退稅」優惠。黃景揚表示，如此一來，購屋價格超過原出售房屋價格者，賣屋所繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則不退稅。

假設王先生以4000萬賣出房屋，需繳所得稅140萬，2年內再次購屋金額高於4000萬，則140萬可全額退稅；若再次購屋金額為3000萬，則不退稅。

而財政部今年也透過解釋令，放寬自用住宅重購退稅定義限制。假如房屋所有權人出售僅一直系親屬設籍的房屋，報所得稅時即使該直系親屬未列受扶養親屬，仍可申請折抵「重購退稅」優惠。

舉例來說，小陳在2017年7月出售自用住宅A屋，僅小陳父親戶籍掛在A屋；隨後小陳存夠了錢，在2019年3月買了新房B屋自住。小陳即使沒有入過A屋戶籍，也沒有將父親列為受扶養親屬，仍可在辦理2019年綜所稅結算申報時，扣抵或退還所得稅。

Tips:

財政部台北國稅局提醒，民眾買賣房屋時，買進和賣出的相關文件務必都要準備齊全，做為日後報稅時列報扣除的憑證，並且應該主動申報，如涉及短漏報財產交易所得部分，除了要補徵稅款外，還有可能會處以所漏稅額3倍以下的罰鍰。