央行凍漲也沒用 首購房貸利率已衝上2.6%

圖/首購與第二戶房貸利率明顯上升，市場緊縮效果已浮現。

央行雖未升息，但房貸戶實際感受到的資金成本已走高，根據《經濟日報》報導，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，自2024年第七波信用管制實施以來，首購與第二戶房貸利率中位數均明顯上升，銀行排撥時間拉長，市場緊縮效果已浮現。

首購房貸利率升至2.60%

永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率顯示，首購房貸利率中位數由2024年第2季的2.06%，升至2026年第3季的2.60%，增加0.54個百分點；第二戶貸款利率則由2.18%升至2.90%，增加0.72個百分點。葉凌棋表示，兩者增幅均已超過央行升息2碼的幅度，顯示銀行以提高利率與審慎審核，形成實質緊縮。

新屋交屋潮加上銀行房貸額度控管，部分公股及民營銀行審核、排撥仍需等待1至3個月，個別銀行甚至排至2027年1月。葉凌棋指出，部分銀行優先承作建商分戶貸款或高資產客戶，一般首購及第二戶貸款選擇更受限，申貸仍不容易。

2026年1-7月使照量達8.3萬戶

供給端壓力同步浮現。葉凌棋表示，歷年1-7月全台使照量變化顯示，2025-2026年已連續二年突破8萬戶大關，2026年1-7月全台使照量達8.3萬戶，創2006年有分月統計以來同期最高。若依目前使照量推估，2026年全年使照量將突破14.2萬戶大關，有機會挑戰自1997年以來、近30年來新高紀錄，今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。

建商推案則轉趨保守。2026年1-7月全台建照年減28%，新屋開工年減36%，兩項數據均為2017年以來第二低量，反映信用管制、銀行資金緊縮與市場買氣降溫影響。葉凌棋指出，央行鬆綁限期開工後，未來開工量仍有持續下滑的可能，住宅新增供給將逐步收斂。

第4季成屋市場估量小增價平

交易面呈現分歧。今年1-8月成屋市場交易量較去年同期量增6.6%，但建物買賣移轉棟數仍小幅量縮，顯示成屋市況與移轉棟數持續脫鉤。葉凌棋認為，在台灣經濟穩健成長、科技業與出口動能支撐，加上台股高檔震盪下，第4季成屋市場預估維持「量小增價平」格局。

葉凌棋指出，今年1-7月全台建物買賣移轉棟數較去年同期年減2.0%，累計年減幅有收斂跡象，加上房市政策略有鬆綁，有助第4季買氣回穩。不過銀行資金緊縮仍持續，交易量大幅回升空間有限；依目前市況推估，今年建物買賣移轉棟數約25.6至26.7萬棟左右，落在年減2%至年增2%之間。