房貸成數鬆綁還不夠？專家曝購屋族真正關卡

圖/央行放寬第二屋房貸額度至7成，專家表示「借不借得到」才是關鍵。

央行鬆綁房市信用管制，第二屋貸款成數從六成提高到七成，政策上表面增加購屋人的資金彈性，但銀行與壽險公司的房貸排撥潮仍未明顯緩解，部分案件甚至必須等待兩個月。專家表示，當前購屋族面臨兩大關卡，除了貸款成數，更有金融機構願不願借、能借多少，以及何時撥款問題。

第二屋成數放寬 銀行額度仍是關鍵

根據《經濟日報》報導，城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，第2戶貸款成數提高，有助減輕換屋族自備款壓力，但能否順利貸款仍取決銀行額度、借款人條件、擔保品鑑價以及金融機構內部資金配置。目前企業融資及其他放款利率動輒4％、5％甚至6％，而一般住宅房貸利率仍在3％上下，對金融機構而言，資金運用效益相對有限；即使央行放寬貸款成數，銀行也未必想擴大承作房貸。

柯昇沛指出，目前購屋族面臨兩道關卡，一是央行規定的貸款成數，二是金融機構的核貸意願與排撥速度。政策雖然提高貸款上限，但若銀行沒有足夠額度，或對房貸承作態度仍保守，購屋人仍可能面臨資金缺口。央行打開第一道門，不代表房貸資金就能立即到位。

房貸市場從利率競爭轉向額度競爭

此外，房貸資金吃緊並非只有銀行，近年壽險業銷售商品以美元保單居多，資金來源偏向美元，而台股熱絡，部分保戶解約或提領資金轉進股市，使壽險公司出現「收進美元、支出台幣」的不平衡現象。在新台幣資金有限情況下，壽險公司面對保戶房貸及保單借款需求，只能延後排撥、提高審核標準，甚至建議客戶轉向銀行申貸；然而不少保戶正是因為銀行貸款額度不足，才轉向壽險公司，最後仍碰上排撥等待。

柯昇沛說明，過去購屋人主要比較利率高低，現在卻需先確認銀行是否願意承作。當銀行與壽險同時出現排撥壓力，市場就會從利率競爭轉變為額度競爭，現在的問題不是市場沒有錢、而是資金流向不平均，房價不再是決定交易的唯一因素，誰能取得貸款、可以取得多少額度，以及何時能撥款，正在重新改變市場成交秩序。

建商推案納入資金取得能力更有利去化

柯昇沛指出，未來房市可能出現三項結構性變化。首先，首購、自住與換屋需求的金融條件將更加分流；其次，低總價、地段成熟及容易鑑價的產品將更具優勢；第三，建商推案策略將由追求高單價，逐步轉向控制坪數與總價。

當前房市已由「價格競爭」進入「資金競爭」，未來建商購地及推案不能只考量土地成本與預期售價，更要將購屋人的資金取得能力納入產品規劃；控制總價、強化自住機能，並選擇銀行鑑價相對穩定的區域，將比單純追求價格成長更有利於市場去化。