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預售屋坪數縮水 找補價格竟然有陷阱

2020-06-14     591編輯部報導
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民眾購買預售屋要交屋時,若實際坪數和當初合約講好的不一樣,大多會認為少給的坪數會直接換算成價金,找補給買方,但該補多少可不是以當初你買的每坪單價計算,而是拆分土地、建物及共有部分後,只針對建物價格去做計算找補,因此若坪數短缺,建商補給買方的金額,可能遠低於你的想像。

|預售屋買賣坪數落差 就得找補

預售屋尚未成屋,因此必須經歷2~3年的建築時間,但由於頭期款可依工程進度繳交,使購屋族能以較低負擔購屋,因此深受許多人青睞。但也因為預售屋建造時間長,無法馬上眼見為憑,因此糾紛不斷,其中像是交屋後坪數與當時預售簽訂的合約有所出入,此時就需要進行「坪數誤差找補」。

根據內政部2010年修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補。若交屋坪數小於合約坪數,不足部分建商應全部找補,無上限規定;但如果交屋坪數大於合約坪數,多出的坪數消費者最多找補不超過2%,具體算式如下:

*交屋坪數<合約坪數
(建商全數找補,無上限)

*交屋坪數>合約坪數
(消費者找補最多2%)

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圖/許多民眾到了交屋時才發現房子坪數短缺。

|找補金額並非以總價除以建物坪數

但要注意,找補的價格並非買房時計算單價的方式,直接以購屋總價除以權狀坪數,而是分別以土地、主建物、附屬建物(公設等)、共有部分價款除以各面積所得(應扣除車位價款及面積)之單價無息計算。

舉例來說:

假如小華買預售屋,沒有車位,實際簽約建物為30坪,土地持分4坪,總價花了900萬:
以消費者角度來看,通常換算每坪單價時,會以900萬÷30坪=30萬來換算單價,假如建物成屋後,交屋時土地持分坪數沒有誤差,但建物坪數短缺只有28坪,多會誤以為損失的2坪是以30萬x2坪=60萬來計算

但事實上,由於預售屋買的是「房」+「地」,在預售屋總價900萬中,很有可能土地價款600萬,建物價款只佔300萬元,所以建物計算單價為每坪10萬元(300萬÷30坪)
若交屋後建物坪數短缺,則建商需找補消費者2坪,也就是給消費者20萬元(10萬x2)

但若交屋為32坪,比原先買的30坪多出的坪數超過2坪,則消費者找補僅以2%為限、也就是0.6坪(30x2%),消費者僅需給建商6萬元(10萬x0.6)。

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圖/坪數找補並非直接以總價除以建物坪數,民眾合約一定要看清楚。

|地政司:誤差超過3% 就可主張解除契約

如此一來,若坪數短缺了,對於消費者而言,拿到的找補單坪金額遠低於當時的買價不就很吃虧?對此,內政部營建署地政司人員解釋,民眾若想主張解約,除非土地面積、主建物或房屋登記總面積,有誤差超過3%者,才能行使解約,否則一切仍是要照著合約走。

地政司人員進一步說明表示,預售屋定型化契約關於坪數找補部分,主要是在依照第七條中「契約總價」中,契約總價款合計多少錢、土地價款、房屋價款、專有部分、主建物部分、附屬建物陽台部分是多少,這些都要詳細記載明確,看到底是哪個部分坪數短缺了,就乘以當初買賣契約上的價款,藉此來換算找補坪數與價錢。

同時,地政司人員也建議消費者簽署《預售屋買賣定型化契約》時,身為利害權益人,就應該要好好把握5天合約審閱期、清楚了解各項條約,若有疑問主動詢問建商代銷,而不是單方面的聽信銷售人員話術,未來產生糾紛。

|消保官批法規越修越不清楚

然而,由於多數民眾買房經驗甚少,對於坪數找補相關規範並不熟悉,對此,行政院消費者保護協會王德明消保官表示,當初法規如此訂定就是為了避免建商利用文字巧思設陷阱,使消費者看懂條文,才會將每一規定項目羅列得更詳細,無奈仍有許多不肖人士仍會試圖鑽漏洞,甚至還有建商以山坡住宅坪數難以精準為由,要消費者放棄差超過3%就可解除契約的權利,或以建物工程成本高為藉口不讓民眾坪數找補,種種都是違法行為。

而王德明也呼籲內政部法條應當化繁為簡,否則一般民眾連找補是什麼意思都搞不懂,也不明白購買預售屋有哪些風險,就很容易受騙。他也認為室內面積及公設面積的算法應更簡化實際,並提醒民眾假如賣方在簽約或是交屋時透過各種投機行為意圖規避法規,限制買方解約的權利,買方務必要尋求消保機關甚或訴訟程序來爭取權益。

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圖/如果土地面積、主建物或房屋登記總面積,有誤差超過3%者,則「買方」就可以主張解除契約。

TIPS:

然而預售轉成屋的室內坪數認定,也跟一般民眾所想像的不同,達永建設業務部經理黃瑋霖表示,一般權狀面積登記測量基準是以牆心到牆心,並非一般人所認為的「純室內面積」,登記坪數可能會比實際看到室內空間略大一點,這些都是買預售屋簽約前應知道的硬規則,先了解以免成屋後有認知上的誤差。

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