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危老案跑得快 學者憂下一步將更難整合

2020-07-08     591編輯部報導
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圖/學者張金鶚認為,危老容獎使都更案被切割得更為破碎。

台灣老屋多改建議題熱度不減,截至5月底全台危老案累積核准632件,其中雙北市占全國比重逾5成。然而學者則認為,危老存在結構問題,包括基地面積過小、對於建物「只老非危」的單一地主給予高額容積獎勵,甚至讓都更案被切割得更為破碎,日後只會更難整合,呼籲政府對單一地主極小規模危老案應要有所限制。

|雙北、台中市危老案 占全國比重約67.88%

根據《自由時報》報導,內政部統計資料顯示,《危老條例》上路以來,累積申請件數1370案,累積已核准件數為632案,光是雙北市、台中市等三都便合計核准429件,占全國比重約67.88%。而截至5月底為止,全國核准危老案可獲得容積獎勵平均近25%、約24.97%,也就是可以多蓋1/4的樓地板面積,若原本容積率限制只能蓋到100坪為例,經由危老審議核准則可以蓋到近125坪,若當初設計規劃是一戶25坪,等於危老多送一戶。

進一步分析各縣市危老案獲得的平均容獎狀況,以基隆市最高3件核准案平均獲得4成容積獎勵最高;第2高則是台北市,179件核准案平均獲得容獎約32.95%;第3名則是新北市、153件核准案中平均獲得容獎約26.62%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,危老能夠申請到容積的關鍵,與基地面積與形狀有相當關係,另一方面有些容積獎勵是需要保證金與提高標準去爭取獎勵,因此高房價區域開發商或地主衝高獎勵值的誘因較高。

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|危老使基地變得零碎 不利往後都更

然而,根據內政部數據,目前逾5成、約51.83%的危老申請案面積低於400平方公尺(約121坪),已超過半數,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形,北市更出現基地面積僅有88平方公尺(26.62坪)。

對此,清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚表示,危老案是妥協之下的產物,因過去都更難行,才會推出替代方案,他認為危老案應以整體都市計畫為考量,而不是求快就好,否則讓原本都更案被切割後,不同意部分的都更基地變得零碎,後續反而變得更難整合。

因此,張金鶚呼籲,政府應要先搞清楚建物到底是「危」還是只有「老」而已,若是真的危險,即便只有一戶都要拆除,但若僅是老則可能透過整建維護等其它方式進行,此外,雖然危老需要100%產權所有人同意,但多數危老案都是單一地主,既然是單一地主代表是「有產」階級,透過危老讓這些人擁有容積獎勵而更有錢,似乎扭曲政策的本意,甚至還祭出更多的租稅減免,呼籲政府對此類極小規模危老案應有所限制。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則表示,雖然危老案這種針灸式都市改造規模有限,但具體還是有三貢獻,首先是讓老舊建築能在重建面積、法規限制下取得平衡,得以在都更條例外有重建機會。第二,讓危險建築及早進行重建。第三,帶動周邊內需投資動能,維繫產業健全性。

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