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預售屋紅單有陷阱? 小心沒買到房還虧錢

2020-07-18     591編輯部報導
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預售屋的「紅單」買賣時有所聞,在房市多頭時,投資客用轉手紅單賺差價,雖然現在少有熱銷案買賣紅單的情形,但當民眾真的看中秒殺案,想要多花錢買紅單進而取得該案的購買機會,就要多留心簽約前建商最後的售價是否跟紅單上的價格一致,若伺機漲價,民眾無法接受只能拿回去紅單的原始訂金,房子沒買到又讓第一手紅單客賺走差價。

|紅單代表一種買房意願

很多人都聽過預售屋「紅單」,那「紅單」究竟是什麼?立亥國際總經理洪光群表示,2013、2014年前因為房市多頭,因此紅單轉賣盛行熱烈,紅單的作法,主要是以預約的方式,請vip客戶、投資客或親朋好友一起來定房子,有些建商會藉此培養出一批忠實的投資客,跟著他們到處投資。

可事實上,紅單並不是真正的買賣契約,它只代表一種買房意願,當民眾在預售屋潛銷期時有意願購屋,就會付一筆5~10萬的訂金,請建商保留資格,這時賣方則會開一張「購屋預約證明單」,上面會寫明欲購買的戶數資料及價格等等,但部分建商在這邊不會先寫明價格,要等到公開銷售時才公布,如果買方同意就正式簽約,若否就憑此單據拿回之前支付的5~10萬訂金。

不過,不少人提到紅單,就會聯想到投資客利用此炒房賺差價等負面印象,這又是如何操作?對此,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,紅單出現的時機大多在建案尚未正式公開,或是品牌建商的秒殺案,投資客搶先拿到紅單,可以主動兜售該案的購買權,或是利用未公開時的早鳥價跟未來的正式開價,兩者的價差就有利可圖。

舉例來說:假設紅單客與建商談好買20坪、每坪30萬的早鳥價,只要先付5萬塊訂金,並且用該建商正式開賣時價格恐會上漲至40萬/坪的話術,即使開價35萬,新買家看似撿到便宜,但其實投資客早就從中獲利,每坪現賺5萬,20坪就賺了100萬

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圖/即使建商在紅單上寫好價格多少,實際狀況仍要以預售屋買賣定型化契約為主。

|紅單也是有隱性成本

當然紅單也不是次次都是賺錢,房地產景氣難測,章定煊坦言,許多案子開案時,都會標榜高銷售率,但事實上這種高銷售率極有可能是靠漫長的潛銷期達成的,如果建商開案買氣太差,就有可能會出現偷偷調降底價的現象,這時候原本紅單上的價格反倒找不到人接手,投資客也不願意正式簽約購買,就只能認命拿回原本訂金。

但搶紅單也有隱性的成本,消基會房屋委員會召集人張欣民也指出,預售屋紅單轉賣的風險不高,即使轉售不掉,本錢是可以拿回來的,在此種交易流程當中,唯一的成本就是透過房仲或是代銷、跑單人員轉售的服務費,這一點可是不管有沒有賺錢都要付出去。

近年來因為政府極力打房,景氣反轉,已少見搶紅單,洪光群指出,隨著奢侈稅上路,再加上之後由於國內房市景氣反轉,房地合一稅上路、房產紅單檢舉達人太多等影響,使紅單買賣已在市場上趨於沉寂。

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圖/「紅單」代表一種優先購買選擇交易,並不是真正的買賣契約。

|自住客要小心「一屋多賣」情況

雖然隨著房市景氣反轉,紅單買賣已不再常見,但針對部分在地品牌建商還是會出現秒殺案,因此在開賣前就有人排隊搶紅單,民眾若也喜歡該建案就只能買紅單搶購屋機會,那這時有什麼風險?

消基會房屋委員會召集人張欣民提醒,因為紅單沒有真正簽約,所以這種房產買賣不算真的交易成功,而且,通常紅單單子上都會有背書,載明可能會發生交易失敗退還全額訂金的狀況,又或者會出現最後要簽定型化契約時,買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高,甚至還有民眾付了錢、拿紅單之後,卻遭建商事後以誤賣保留戶為由,要求改買其他樓層的情形,背後可能根本就是「一屋多賣」買空賣空的狀況。

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圖/預售屋紅單反悔,仍可以以單據取回訂金。

Tips:

許多民眾一看紅單兩個字就認為涉及非法勾當,但禾禮地政士事務所地政士黃景揚解釋,就法律上看,紅單買賣ㄒ本身並不違法,違法的是買賣紅單後的獲利,沒有申報財產交易所得稅。

對於紅單轉售的所得,國稅局也有針對此積極查緝,洪光群指出,為了抓逃漏稅,國稅局會鎖定一些指標性線上建商或熱銷建案,要求提供更名換約的買賣名單,再從名單上買方和賣方的戶頭檢視資金動向,因此就算賣方拿到獲利不進戶頭,國稅局一樣可以從買方戶頭的資金看出端倪,因此使目前買賣紅單的情形相對減少許多,建議多數民眾還是得要乖乖繳稅,避免被加罰稅額的50%。

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