預售屋紅單有陷阱? 小心沒買到房還虧錢

預售屋的「紅單」買賣時有所聞，在房市多頭時，投資客用轉手紅單賺差價，雖然現在少有熱銷案買賣紅單的情形，但當民眾真的看中秒殺案，想要多花錢買紅單進而取得該案的購買機會，就要多留心簽約前建商最後的售價是否跟紅單上的價格一致，若伺機漲價，民眾無法接受只能拿回去紅單的原始訂金，房子沒買到又讓第一手紅單客賺走差價。

｜紅單代表一種買房意願

很多人都聽過預售屋「紅單」，那「紅單」究竟是什麼？立亥國際總經理洪光群表示，2013、2014年前因為房市多頭，因此紅單轉賣盛行熱烈，紅單的作法，主要是以預約的方式，請vip客戶、投資客或親朋好友一起來定房子，有些建商會藉此培養出一批忠實的投資客，跟著他們到處投資。

可事實上，紅單並不是真正的買賣契約，它只代表一種買房意願，當民眾在預售屋潛銷期時有意願購屋，就會付一筆5~10萬的訂金，請建商保留資格，這時賣方則會開一張「購屋預約證明單」，上面會寫明欲購買的戶數資料及價格等等，但部分建商在這邊不會先寫明價格，要等到公開銷售時才公布，如果買方同意就正式簽約，若否就憑此單據拿回之前支付的5~10萬訂金。

不過，不少人提到紅單，就會聯想到投資客利用此炒房賺差價等負面印象，這又是如何操作?對此，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，紅單出現的時機大多在建案尚未正式公開，或是品牌建商的秒殺案，投資客搶先拿到紅單，可以主動兜售該案的購買權，或是利用未公開時的早鳥價跟未來的正式開價，兩者的價差就有利可圖。

舉例來說：假設紅單客與建商談好買20坪、每坪30萬的早鳥價，只要先付5萬塊訂金，並且用該建商正式開賣時價格恐會上漲至40萬/坪的話術，即使開價35萬，新買家看似撿到便宜，但其實投資客早就從中獲利，每坪現賺5萬，20坪就賺了100萬。

圖/即使建商在紅單上寫好價格多少，實際狀況仍要以預售屋買賣定型化契約為主。

｜紅單也是有隱性成本

當然紅單也不是次次都是賺錢，房地產景氣難測，章定煊坦言，許多案子開案時，都會標榜高銷售率，但事實上這種高銷售率極有可能是靠漫長的潛銷期達成的，如果建商開案買氣太差，就有可能會出現偷偷調降底價的現象，這時候原本紅單上的價格反倒找不到人接手，投資客也不願意正式簽約購買，就只能認命拿回原本訂金。

但搶紅單也有隱性的成本，消基會房屋委員會召集人張欣民也指出，預售屋紅單轉賣的風險不高，即使轉售不掉，本錢是可以拿回來的，在此種交易流程當中，唯一的成本就是透過房仲或是代銷、跑單人員轉售的服務費，這一點可是不管有沒有賺錢都要付出去。

近年來因為政府極力打房，景氣反轉，已少見搶紅單，洪光群指出，隨著奢侈稅上路，再加上之後由於國內房市景氣反轉，房地合一稅上路、房產紅單檢舉達人太多等影響，使紅單買賣已在市場上趨於沉寂。

圖/「紅單」代表一種優先購買選擇交易，並不是真正的買賣契約。

｜自住客要小心「一屋多賣」情況

雖然隨著房市景氣反轉，紅單買賣已不再常見，但針對部分在地品牌建商還是會出現秒殺案，因此在開賣前就有人排隊搶紅單，民眾若也喜歡該建案就只能買紅單搶購屋機會，那這時有什麼風險?

消基會房屋委員會召集人張欣民提醒，因為紅單沒有真正簽約，所以這種房產買賣不算真的交易成功，而且，通常紅單單子上都會有背書，載明可能會發生交易失敗退還全額訂金的狀況，又或者會出現最後要簽定型化契約時，買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高，甚至還有民眾付了錢、拿紅單之後，卻遭建商事後以誤賣保留戶為由，要求改買其他樓層的情形，背後可能根本就是「一屋多賣」買空賣空的狀況。

圖/預售屋紅單反悔，仍可以以單據取回訂金。

Tips:

許多民眾一看紅單兩個字就認為涉及非法勾當，但禾禮地政士事務所地政士黃景揚解釋，就法律上看，紅單買賣ㄒ本身並不違法，違法的是買賣紅單後的獲利，沒有申報財產交易所得稅。

對於紅單轉售的所得，國稅局也有針對此積極查緝，洪光群指出，為了抓逃漏稅，國稅局會鎖定一些指標性線上建商或熱銷建案，要求提供更名換約的買賣名單，再從名單上買方和賣方的戶頭檢視資金動向，因此就算賣方拿到獲利不進戶頭，國稅局一樣可以從買方戶頭的資金看出端倪，因此使目前買賣紅單的情形相對減少許多，建議多數民眾還是得要乖乖繳稅，避免被加罰稅額的50%。