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買公寓隔套當房東行不行? 這幾點要注意

2020-08-23     591編輯部報導
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台灣租屋市場龐大,不少人認為買下老公寓隔成多間套房出租,就可以穩穩當房東收租,但事情可沒你想的那麼簡單,首先若是選擇重新翻修改格局,裝潢業者指出,因要符合用電、載重、防火等規定,裝潢費百來萬起跳、且裝潢期等於空置期,尚未收到租金收益前都得要通通吸收。

|30坪公寓隔套裝潢預算超過200萬元

想當新手房東追求高投報,有些人選擇房價低的一般老公寓再去隔間改裝成多間套房出租,但評估投報率時可要懂得精算一下,像是隔套裝潢費可不便宜,富品創毅工程公司室內設計師李威表示,買老屋做隔間套房,假如是一間在新北市30坪的老公寓,若想隔成5間套房出租,一坪約要抓7萬元,費用也會依屋況做調整,且整個裝修過程就得需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查,簽證費用也要12~15萬,整體絕對超過200萬元。

另外,李威指出,一般估算投報率是以年收租/房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息及其它隱形成本來算,以租客需求最高的雙北市來說,台北市合理投報率為4~5%;新北市房價相對比較低,合理的投報率約6%。

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圖/公寓改建隔套裝潢費可不便宜。富品創毅工程提供

|整體從無到有約花4~5個月

再來必須要有吸收空置期成本的心理準備,除了未來找租客的空窗期,李威表示,業者與房東初步接洽了解需求跟竣工流程後,因為很多老屋現況與原始設計不同,因此業者需先向業主取得身分證影印本調閱建築物原始使照圖、並進行現場丈量,經平面設計師、房東、建築師討論後完成配置圖,目前雙北、桃園房屋若想隔套取得「直下層屋主同意書」後才會完成報價作業、開始進行動工裝修,整體從無到有的時間約4~5個月。

政理法律事務所李志正律師也指出,根據《建築法》77條之2以及95條之1規定,5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室,或是增設2間以上的居室造成分間牆變更,都須申請「室內裝修許可證」,且目前台北、新北、桃園都有規定,只要施作套房隔間就得取得「直下層屋主同意書」,如果未經同意就逕自施工,會被處以6萬~30萬元的罰緩。

那「直下層屋主同意書」究竟該如何取得呢?李威建議,房東想要順利取得,最好的方法還是實地敲門拜訪鄰居,確認非租客而是房屋所有權人後,誠實告知施作目的為何,並強調法規保障及材料證明,以及允諾出問題絕對會負責修繕到底,以不欺騙的態度才有機會順利拿到簽名與蓋章,千萬別走旁門左道,否則一經檢舉只會站不住腳。

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圖/要做合法隔套,整體從無到有的時間約4~5個月。

|載重、用電安全、防火逃生等都有規定

不過,也有不少民眾為了省錢圖方便,會轉而去找統包師傅、較無經驗的設計師處理隔套裝潢,對此,李威強調,施作合法套房最重要就是拿到「室內裝修合格證明」,法規對於墊高載重、電箱配電用電安全、日照採光、隔音、防火門及隔間、從套房到大門口的逃生距離等都有一定要求,也都需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查,若沒找嚴謹專業人士,就可能會陷入完工後拿不到合格證、住沒多久漏水管線就出問題等窘境。

以載重來說,假如原先建築設計可負重量為1000公斤,則隔間牆載重就不可超過原先設計的40%也就是400公斤,也不可使用紅磚牆,只可用具防火材質的輕隔間或鋼筋混凝土牆;電箱配電也會建議採獨立迴路以及自動斷電裝置;就採光日照來說,除了讓室內通風舒適之外,李威指出,很多老屋因為防盜而保留鐵窗,但為了逃生方便,就必須要開一寬75公分、高120公分的逃生口,陽台有外推的部分依照法規也必須復原,才可符合合法隔套審查原則。

建築安全履歷協會理事長戴雲發也提醒,民眾可別為了撿便宜,買了現成的隔間套房收租,這種類型的房子除了申請銀行貸款不容易之外,因為建材難以掌握,所以載重是否合乎標準、RC牆有無被拆除都是問號,整體耐震安全堪憂,若用的是木板隔間,也會有防火逃生問題,既不合法也不安全,若不幸出人命,房東也難辭其咎。

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圖/合法隔間套房的載重、電箱配電位置、隔間材質、逃生口等都會特別精算。富品創毅工程提供

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TIPS:

有些房東買了50坪大公寓,想說空間那麼大,乾脆來隔個10間分租套房,好來荷包賺滿滿。但李威提醒,根據《建築法》及《建築物使用類組及變更使用辦法》規定,若將房隔到6間以上或設置10個以上床位,就會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅,必須變更使照,申請費用會比一般費用多至少40萬,整體花費費用也會差到3倍以上,被抓到違規最高更會罰到30萬,甚至可能被強制拆除。

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