買房想殺價成功 先看謄本再決定

天助自助者，買屋很多人最怕買到問題房，不管是透過仲介媒合還是自己跟屋主接洽，懂得自保可以自己先行調查房屋的「戶口名簿」，一般人只要有門牌地址就可以查詢該房屋的第二類謄本，就能簡單了解賣家是否就是真的所有權人、是否有大面積的違建，甚至當時屋主取得的價格都可以推敲出來，也能當議價的依據。

｜第二類謄本供所有人調閱

號稱房屋、土地的「戶口名簿」就是登記謄本，其依據申請資格或目的的不同，可分為以下三類，第一類謄本顯示屋主全部資料，包括完整姓名、身分證字號、出生日期及住址等，僅限屋主或委託代理人申辦；第二類謄本顯示部分姓名、部分身分證字號及完整住址，所有人都可以申請調閱；第三類謄本則顯示完整姓名、完整住址，提供利害關係人申請。

想要申請謄本，除了第三類謄本僅提供臨櫃申請外，其餘的都可以使用網路申請，民眾可以使用中華電信的帳號，搭配「自然人憑證」或「工商憑證申請」即可登入系統，再輸入想要申請的房屋地段或是門牌查詢，每筆只需要20~50元不等。

圖/民眾若是想要申請謄本，除了第三類謄本僅提供臨櫃申請外，其餘的都可以使用網路申請。

｜標示部揭露建物基本資料

雖說二類謄本人人可調，為保護隱私權但還是有去識別化的顯示方式，台灣房屋大直加盟店店東卓偉程表示，第二類謄本由於所有人都可以調閱，加上涉及個人隱私，因此會採取隱匿屋主全名，只標示姓氏。

再來內容會再細分為標示部、所有權部、他項權利部3大部分。首先是「建物標示部」，也就是對建物的基本描述，包含登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、層次面積、總面積、建築完成日期、附屬建物用途、共有部分、權利範圍、建物完工日期、其他登記事項等資料。

其中，「層次面積」為每一層別的面積，而坊間所謂的銷售面積通常是指「層次總面積」、「各附屬建物面積(例如陽台、雨遮)」、「公設面積」的總和，民眾看房時可以比對面積，若是差距過大，建議先行跟屋主或是仲介確認是否有陽台外推違建，增加室內使用面積的情形，因為只要是違建，就有可能被拆除的可能性。

｜所有權部可得知持有時間

再來是「建物所有權部」，包含登記日期、登記原因、原因發生日期、所有權人姓名、統一編號、出生日期、地址、權利範圍、權狀字號、當期申報地價、前次移轉現值或原規定地價、其他登記事項等等。

其中「所有權人姓名」即為屋主本人，買賣前需確認是否符合賣方身分；「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手，而「登記原因」代表著民眾取得該不動產的原因，常見除了買賣外，成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示，還有繼承、贈與信託等可能，若是買賣的話，「原因發生日期」則是屋主的買進時間，可推算屋主持有的時間，如果持有時間很短卻急著出售，也許價錢更好談。

圖/「建物所有權部」中的「登記原因」(紅框處)，代表著民眾取得該不動產的原因。

｜他項權利部可推算總房價

最後是「建物他項權利部」，包含登記次序、權利種類、收件年期、字號、登記日期、登記原因、權利人、住址、債權額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定期日、清償日期、利息(率)、遲延利息(率)、違約金、其他登記事項等，若是建物他項權利部為空白狀態，即代表該房屋沒有貸款。

其中「債權額比例」即可看出該房屋向多少人借貸，一般來說若為一間銀行，占比即會顯示1分之1，另外，卓偉程表示，民眾還可以透過「擔保債權總金額」推算大概房價，一般來「擔保債權總金額」為貸款金額的1.2倍，因此舉例來說，若擔保債權總金額為1000萬元，即可算出貸款金額約833.3萬元(1000÷1.2=833.3)，若貸款金額為總房價8成計算，就可以再得知房價就落在1041萬元(833÷0.8=1041)。

圖/「建物他項權利部」的「債權額比例」(紅框處)若為一間銀行，占比即會顯示1分之1。成揚律師地政士聯合事務所提供

Tips:

調閱謄本除了可以更清楚該房屋的資訊外，還可以確認房屋的產權，尤其像是買自售屋的民眾，因為沒有房仲業者協助調查產權更應留意，黃景揚地政士舉例，像是房屋土地曾被分割過，或是建物被設定預告登記無法移轉，甚至被法院查封等特殊情形，都會標示在所有權部的其他登記事項中，像該類產品就容易會有買賣糾紛，可能付了錢還無法取得產權，得不償失。