賣屋廣告超騙人 律師教你這招自保

很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋，但因無法眼見為憑，一般民眾只能從廣告DM描述、配置圖及樣品屋來判斷，但交屋後跟想像不符的情況可不少見，消保官就指出，建材不同、有二工圖面等等都是容易廣告不實，造成民眾相信產生誤解然後衝動買下，律師就提醒，廣告中標榜的項目有具體明列在買賣契約中，到時若產生糾紛對簿公堂，才站得住腳。

｜預售屋廣告不實開罰案例多

建商或房仲業者為促銷房屋，多會以不同的方式製作廣告吸引顧客，例如媒體網站、報紙、海報傳單等，但要注意，如果廣告內容使買方對產品產生錯誤的了解，就有不實廣告的嫌疑。根據消保處統計2019年消費申訴案件之中，跟房屋有關的糾紛就佔了1561件，僅次於電信類糾紛。

行政院消費者保護處諮議陳世元表示，依據《消費者保護法》第22條規定，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。通常消保官接獲廣告不實通報後，會連同相關主管單位徹查，彙整訊息證據，除了就涉及《消保法》部分開罰之外，也會一併立案移請公平交易委員會深入調查。

而公平會針對房屋廣告不實開罰的案件非常多，絕大部分都來自預售屋廣告，舉凡分區管制、建築物面積、格局、夾層屋、環境位置、停車位等等，都有可能涉及廣告不實，其中「房屋用途」、「平面圖與實際狀況不符合」、「建材」是最常見的爭議項目。

圖/「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目，民眾得要睜大眼睛留意。

｜平面圖與實際狀況不符合 也違反建築法規

首先針對「房屋用途」，不少建商會在銷售廣告上，主打產品規劃三房兩廳、全新住宅，或是「3樓半透天渡假村休閒名宅」、「在家，就是渡假」等廣告文宣使消費者相信而購買，但房屋蓋好後，消費者才發現買的房屋是工業宅或是辦公室產品，根本不是一般住家，為了避免成冤大頭，陳世元建議民眾買房前，應到建管處或都發局了解該建案的法定用途後再斟酌要不要買。

再來，陳世元也提到，「平面圖與實際狀況不符合」也是常見狀況，有不少建商會在網路上或文宣上刊登建案廣告的平面家配圖，並將機電設備空間、屋突以虛線標示作為室內空間使用，或是標榜成KTV、健身房，甚至將蓄水池施作成游泳池等，公設規劃與實際根本不符合，涉及交易決定之商品內容及用途為虛偽不實，也涉及《建築法》二工相關規定，民眾若發現應向相關主管機關投訴。

圖/不少建商會將機電設備空間、屋突以虛線(紅框處)標示作為室內空間使用。

｜消保法並無規定 廣告必為契約內容一部分

針對廣告不實，坊間不少文章都會直接斷言說廣告可視為契約內容之一部份，但實則不然。政理法律事務所李志正律師表示，根據《最高法院92年度台上字第2694號民事判決》，《消保法》上並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，且在內容也提及到，雙方在簽訂契約時，如果已就廣告內容另為斟酌、約定，或建商並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使廣告成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，仍難斷言廣告為要約或成為契約之一部份。

以上可見，建商預售屋廣告內容就必然成為買賣契約一部分仍非屬絕對，因此李志正建議，消費者購屋時仍宜謹慎詳閱契約，確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中再簽約，才可真正保障自身權利。

圖/不少建商會在廣告看板上強調建材，民眾應確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中。

｜若情節重大 《公平法》最高開罰5000萬以下

儘管廣告內容已寫入契約之中，但有些不肖建商仍會想鑽漏洞，在廣告文宣內文中以「廣告僅供參考」等字句並主張免責，對此，消保處簡任祕書陳星宏也提醒，假如民眾日後簽的買賣契約中與廣告內容符合，但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳，此時廣告文宣就可做為將來主張權利的依據，因此，民眾還是要妥善保存，參觀樣品屋時也可拍照存證，方便交屋後拿資料對照查看。

陳世元坦言，不少廣告不實的案例都得要民眾驚覺上當受騙後告上法院，才得以裁罰，像有建商廣告號稱其夾層屋合法，消費者買了後結果夾層屋根本不合法，除了可依《消保法》要求解約，並依損害賠償額要求賠償之外，可另再依《消保法》第51條請求懲罰性賠償金，並視具體個案中的廠商是故意或過失，而應賠償1~5倍的懲罰性賠償金予消費者。

另外，李志正指出，廣告不實除了涉及《消保法》之外，也可能涉及違反《公平交易法》第21條，將視情節重大與否決定裁罰的金額。建商若違規，須限期令其停止、改正其行為或採取必要更正措施，若屢勸不改，將按次連續處10萬~5000萬以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

Tips:

現在不少建商廣告會以媒體業配文的方式，用「起漲點」、「租金投報率」、「一開案就大排長龍」等文字描述，吸引民眾目光，但假如買了之後房子沒漲，是否也算廣告不實？對此，李志正坦言，由於此種描述涉及未來預測，比較屬宣傳手法，在法律上定義較模糊，也很難證明消費者僅憑藉這幾點要約引誘，就出手購屋，因此以此求償成功的判例較少，但最終仍得靠法官自由心證決定。

另外像是「距離捷運站只要X分鐘」、「X分鐘到XXX」這樣的廣告詞多數人應該不陌生，但實際上從住家到各地所花費的時間，可能受路況、交通工具等因素影響，也難以斷定是否屬廣告不實，建議民眾最好是親自走一趟，實測到各地點需要多少時間，不要盡信廣告內容。

圖/「距離捷運站只要X分鐘」、「X分鐘到xxx」等廣告詞很常見，建議民眾最好是親自走一趟，勿盡信廣告。