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夫妻共同買房 最麻煩的竟不是要離婚

2020-11-28     591編輯部報導
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新時代新觀念,現代夫妻買房,若雙方都有出資,不少人會傾向共同掛名登記,這樣一來就能避免房子因單方持有的關係,被偷拿去賣掉或增貸等不公平情形,但是夫妻的共同財產除未來不幸離婚,如何分配是個大問題外,其實共同登記還會用掉「一生一次」的土增稅自用優惠,且房貸申請時等同於兩人只能算一次首購資格,實在不划算。

|採共同登記 代表不可任意買賣

現代夫妻買房,由於雙方都有出錢,因此有不少人傾向夫妻共同買房,所有權部分一起掛名,但要小心結婚後買房並採共同登記,也有不少缺點得要留意, 地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示,由於共同登記雙方都是持有人,非經對方同意,就不能買賣、出租等,對雙方都有保障。

但夫妻共同登記也沒想像中那麼好,首先若兩人都是首購族的話,日後賣屋時,雙方等於同時用掉,「一生一次」的土地增值稅優惠稅率。蕭琪琳解釋,由於賣房時需繳納土地增值稅,自用住宅稅率10%,非自用住宅20%~40%,但每個人一生只能用一次優惠稅率,因此如果是兩人共同持有房產,日後賣房時,等於兩人同時用掉這「一生一次」的優惠。

再來,針對持有稅,假如民眾想要申請自用住宅稅率課徵,無論是房屋稅或地價稅,夫妻必須分別提出申請,否則若只有提出申請的一方適用,再來要注意的是房屋稅自用可以按月採用,但地價稅為年度計算,因此建議注意要在開徵40日前,通常是每年9/22前後幾天就得提出申請。

|將牽扯到總資產負債比

此外,共同登記也會使雙方的首次購屋自用住宅優惠資格只能使用一次,日後換屋時即無法適用首購貸款條件認定,並影響房貸申貸成數和利率。若夫妻二者信用良好、收入穩定,則在申貸上具有加乘效果,但假如其中一方信用不良,或是名下已有不動產貸款,則恐牽扯到總資產負債比(總負債金額/資產總額)。

一般來說,正常的資產負債率大概落在40%~60%之間,但因為雙方採共同登記,所以負債比會加在一起計算,使民眾在向銀行房子時,反而相對無法貸到漂亮的成數與利率。

|雙方資產僅一間房 可採取變價分割

世事難料,倘若之後不幸走到離婚,婚後財產依《民法》規定牽涉到夫妻財產制,包括分別財產制、共同財產制及法定財產制,前2種都需通過書面契約與法院登記,一般民眾若沒有特別約定財產制,則一律適用法定財產制,當關係消滅時,夫或妻婚後財產將扣除婚姻中所負債務,若剩餘,其方剩餘財產之差額,應平均分配。但繼承或其他無償取得之財產及慰撫金,不列入分配之財產。

但如果有一方覺得不公平,則可以由法院調整或免除其分配額,政理法律事務所李志正律師表示,舉例來說,假如妻子努力工作賺錢,丈夫卻遊手好閒,從不支付家用,也不分擔家務,妻辛苦存下的財產卻要在離婚時分配一半給夫,對妻顯然不公平,此是若雙方資產只有一間房子,卻想把房賣掉的話,則會建議採取變價分割,也就是共有物變價分割,意思就是指等房地出售後,雙方再依據所得款項按比例分配。

不過,也有不少夫妻之間財產所得有所差距,且也沒辦法好好協調財產分配,則訴請法院後,任一方可請求剩餘財產分配請求權,但此權力具有時效性,依民法規定,已知的財產差額必須在2年內行使、不知的須在5年內行使權利。另外,為避免夫或妻在離婚前惡意處分婚後財產之價額,自離婚起回溯5年內的財產,追加計算,都是請求範圍。

591資訊

圖/夫妻共同持有房地,若雙方資產只有一間房子,卻想把房賣掉的話,則會採取變價分割。

而且說到房產分配也不是簡單的事,因以不動產所有權移轉來說,夫妻關係尚存時的房產移轉,被視為贈與,若配偶原取得時間在2016年以前,因為屬於舊制延續,之後出售就不會課徵房地合一稅,以所得稅方式計入,但若離婚後才走入判決移轉,因為移轉時已沒有婚姻關係,除了要繳契稅、土增稅外,若再出售,還得課徵房地合一稅。
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圖/民眾若離婚後才走入判決移轉,因為移轉時已沒有婚姻關係,除了契稅、土增稅外,賣屋時還得課徵房地合一稅。

|未來出售房地產時 持有期間以法院起訴日計算

由於離婚是經過法院判決或和解成立,原本取得的市價成本國稅局不承認,而是以約市價的3分之1的公告現值計價,並且未來出售房地產時,持有期間也以移轉登記日重新計算,因此假設判決離婚後馬上轉手賣掉,持有1年內出售可是會被課徵45%房地合一稅率。不過,禾禮地政士事務所黃景揚地政士也提醒,假如判決移轉或和調解書上,有明確記載應給付多少金額或抵償多少債務等對價關係的話,那麼也可以另行向國稅局說明,由國稅局來判斷是否能夠認列取得成本。

舉例來說,夫妻離婚後,太太從先生手中經法院調解離婚,並取得一間市值買賣價格1950萬元的房屋所有權,之後太太持有不到1年,以2550萬元出售,假如當初有明確記載應給付多少金額或抵償多少債務等對價關係的話,僅須以2550萬減去實際取得成本1,950萬,再扣除必要費用,大約需付房地合一稅95萬。

但因太太為法院判決取得,若並沒有相關對價關係證據,因此依照房地合一稅規定,出售後,取得成本需依公告價值700萬元計算。售出金額2,550萬-取得成本700萬-必要費用(2550*5%)=獲利金額1722.5萬。獲利金額再乘以稅率45%,換算須繳納房地合一稅約775萬,與原先95萬差距逼近10倍。

因此,李志正建議,為避免離婚後取得的房產日後轉手被課高額稅金,若是協議離婚,雙方關係良好,可先將不動產辦妥夫妻贈與給對方,再談離婚;假如民眾是離婚後才分配財產,則離婚協議書上務必也要寫清楚,此房子是剩餘財產分配請求權行使之下的財產,這樣國稅局才不會藉此課徵贈與稅。

TIPS:

不過,有些夫妻既不想一次就用掉首購、土增稅優惠,但又害怕若未來夫妻感情生變後,無法保障自身權益,對此,地政士建議,若房子只登記在一人名下,可採取借名登記的方式,以《民法》委任行為,之後若不幸離婚,則當事人之任何一方,可隨時終止委任契約,要求對方將房子返還。

但地政士也提醒,民眾得要保留房貸、各種稅金等相關費用繳款紀錄,或是提供房屋所有權狀、自身居住事實等證明,才可證實為借名登記關係;另外因原登記人雖有產權的完全支配權,若房屋已賣給第3方了,則出資人將無從要求第3方返還,只能針對登記人要求賠償。

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