惡鄰擅自蓋違建怎麼辦 律師曝這招最有效

近期有知名藝人因在自家豪宅頂樓建泳池，遭到住戶抗議，被建管處認定為違建，最後摸摸鼻子自行拆除，其實這樣的惡鄰可不少見，若遇到鄰居未經就在頂樓、露台增建，很多人直覺是通知管委會處理，但律師就建議，若怕管委會「吃案」，最直接快速的方法就是拍照存證，並通知縣市政府建管處報拆，或是尋求民事訴訟，請求排除侵害。

｜頂樓加蓋游泳池 算占用共用部分

「千金買房，萬金買鄰」所言不假，日前知名藝人在自家頂樓蓋泳池，還說已取得直下層同意，但樓下屋主根本是自己，但其實想在頂樓增建，可不只是樓下屋主的意願問題，而是關乎全體社區住戶的權益。

首先若以安全角度來看，景文物業管理機構董事長郭紀子直言，頂樓加蓋露天空中游泳池是一件非常嚴重的公共安全事件。依《建築法》規定，游泳池屬於雜項工作物，屋頂增設游泳池，應委託開業建築師辦理變更使用執照，併案申請雜項執照。

但建築安全履歷協會理事長戴雲發也指出，這根本是不可能的事情，除非整棟大樓都配合做結構補強，否則很難申請變更使照成功，也沒有結構技師或建築師敢掛保證此建築一定安全。而且，由於游泳池含水，除了容易導致頂樓漏水、破壞建築結構之外，也會影響屋頂樓板載重，當地震來時也會對建築物結構產生很大的損害，一垮下來損失得不償失，倘若社區頂樓非得要改造，也只能做一些輕量化的小物件，像是搭曬衣架、或是簡易版擺花盆之類一些美觀綠化。

郭紀子也補充表示，倘若民眾私自2次施工擅自設置游泳池，除了會涉及違反《建築法》第73條第2項規定，並依同法第91條遭罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰之外，必要時還會被停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。

圖/社區頂樓只適合擺放曬衣架、或花盆等一些輕量化小物件。

｜頂樓加蓋游泳池 算占用共用部分

再來，就是頂樓戶真的就能隨意使用頂樓空間?郭紀子指出，因頂樓沒有登記產權，屬公寓大廈之共用部分，因此這次藝人加蓋泳池遭到住戶算是占用共用部分，因依據《公寓大廈管理條例》第7條規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，屬於共用部分，不得獨立使用供做專有部分，也不得為約定專用部分，一般來說，當住戶為了維護、修繕或設置管線等原因，必須使用共用部分時，也需管理負責人或管理委員會同意。

圖/知名藝人在頂樓加蓋露天空中游泳池，遭建管處現勘確認後，已自行拆除。翻攝自北市建管處官網

｜露台「約定專用」也得徵求管委會同意

相對於頂樓，露台空間也常被拿來改建、加裝遮雨棚或花架等，可事實上這種空間也屬於社區共用部分，通常民眾在買房時會簽署約定專用，拿給特定所有權人使用。但政理法律事務所律師李志正律師提醒，「約定專用」可不代表想怎樣就能怎樣，由於「約定專用」區塊所有權因屬於全體住戶，若想在露台加裝遮雨棚、花架等，務必得至徵求管委會同意。

此外，露台改建同樣也會影響到建築物載重，涉及2次施工相關法規，一經檢舉同樣只有被強制拆掉並復原的命運。戴雲發也指出，雖然根據法規規定，若管委會同意增建露台遮雨棚，且搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內，屬於拍照列管，毋需立即拆除，但還是建議還是依法先取得雜項執照，以免被認定為違建遭到立即拆除。

｜通知縣市政府主管機關申請報拆最有效率

但假如好巧不巧，自己社區出現鄰居在頂樓或露台亂搞違建，大家第一時間當然就會想通知管委會，一般來說住戶任意加蓋，未經區權人會議通過，管委會應立即制止，若住戶不遵從，則管委會應報請主管機關依《公寓大廈管理條例》第49條規定處理，要求住戶在1個月內回復原狀，且費用由該住戶負擔。

但若不幸遇到管委會擺爛，律師李志正表示，有時遇到管委會主委就是二工違建屋主，徇私舞弊的話，可別傻傻想著等到下次招開區權人會議時，等主委被撤換掉時再處理，否則還有可能會陷入主委勢力太龐大，拉都拉不下來的窘境，應當在第一時間就拍照存證，並通知縣市政府主管機關申請報拆，這會是最快且最有效解決的方法，或是尋求民事訴訟，請求排除侵害，以無權占有為原因，請求返還土地。

Tip：

雖說頂樓加蓋是違建，但拆不拆差很大，以台北市為例，1963年前建造的屬於舊有違建，1964年~1994年間的則為既存違建，屬拍照列管緩拆建築；1995年以後就是新違建；必須「即報即拆」。舊有違建和既存違建雖屬緩拆，但若是危害到公共安全者的話，也會被優先拆除，假如民眾買中古屋，發現房子為頂樓加蓋、或是陽台外推等現象，要注意未來是有被拆除的可能性。