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惡鄰擅自蓋違建怎麼辦 律師曝這招最有效

2020-12-12     591編輯部報導
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欄目識別-頂部圖

近期有知名藝人因在自家豪宅頂樓建泳池,遭到住戶抗議,被建管處認定為違建,最後摸摸鼻子自行拆除,其實這樣的惡鄰可不少見,若遇到鄰居未經就在頂樓、露台增建,很多人直覺是通知管委會處理,但律師就建議,若怕管委會「吃案」,最直接快速的方法就是拍照存證,並通知縣市政府建管處報拆,或是尋求民事訴訟,請求排除侵害。

|頂樓加蓋游泳池 算占用共用部分

「千金買房,萬金買鄰」所言不假,日前知名藝人在自家頂樓蓋泳池,還說已取得直下層同意,但樓下屋主根本是自己,但其實想在頂樓增建,可不只是樓下屋主的意願問題,而是關乎全體社區住戶的權益。

首先若以安全角度來看,景文物業管理機構董事長郭紀子直言,頂樓加蓋露天空中游泳池是一件非常嚴重的公共安全事件。依《建築法》規定,游泳池屬於雜項工作物,屋頂增設游泳池,應委託開業建築師辦理變更使用執照,併案申請雜項執照。

但建築安全履歷協會理事長戴雲發也指出,這根本是不可能的事情,除非整棟大樓都配合做結構補強,否則很難申請變更使照成功,也沒有結構技師或建築師敢掛保證此建築一定安全。而且,由於游泳池含水,除了容易導致頂樓漏水、破壞建築結構之外,也會影響屋頂樓板載重,當地震來時也會對建築物結構產生很大的損害,一垮下來損失得不償失,倘若社區頂樓非得要改造,也只能做一些輕量化的小物件,像是搭曬衣架、或是簡易版擺花盆之類一些美觀綠化。

郭紀子也補充表示,倘若民眾私自2次施工擅自設置游泳池,除了會涉及違反《建築法》第73條第2項規定,並依同法第91條遭罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰之外,必要時還會被停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。

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圖/社區頂樓只適合擺放曬衣架、或花盆等一些輕量化小物件。

|頂樓加蓋游泳池 算占用共用部分

再來,就是頂樓戶真的就能隨意使用頂樓空間?郭紀子指出,因頂樓沒有登記產權,屬公寓大廈之共用部分,因此這次藝人加蓋泳池遭到住戶算是占用共用部分,因依據《公寓大廈管理條例》第7條規定,公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造,屬於共用部分,不得獨立使用供做專有部分,也不得為約定專用部分,一般來說,當住戶為了維護、修繕或設置管線等原因,必須使用共用部分時,也需管理負責人或管理委員會同意。

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圖/知名藝人在頂樓加蓋露天空中游泳池,遭建管處現勘確認後,已自行拆除。翻攝自北市建管處官網

|露台「約定專用」也得徵求管委會同意

相對於頂樓,露台空間也常被拿來改建、加裝遮雨棚或花架等,可事實上這種空間也屬於社區共用部分,通常民眾在買房時會簽署約定專用,拿給特定所有權人使用。但政理法律事務所律師李志正律師提醒,「約定專用」可不代表想怎樣就能怎樣,由於「約定專用」區塊所有權因屬於全體住戶,若想在露台加裝遮雨棚、花架等,務必得至徵求管委會同意。

此外,露台改建同樣也會影響到建築物載重,涉及2次施工相關法規,一經檢舉同樣只有被強制拆掉並復原的命運。戴雲發也指出,雖然根據法規規定,若管委會同意增建露台遮雨棚,且搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內,屬於拍照列管,毋需立即拆除,但還是建議還是依法先取得雜項執照,以免被認定為違建遭到立即拆除。

|通知縣市政府主管機關申請報拆最有效率

但假如好巧不巧,自己社區出現鄰居在頂樓或露台亂搞違建,大家第一時間當然就會想通知管委會,一般來說住戶任意加蓋,未經區權人會議通過,管委會應立即制止,若住戶不遵從,則管委會應報請主管機關依《公寓大廈管理條例》第49條規定處理,要求住戶在1個月內回復原狀,且費用由該住戶負擔。

但若不幸遇到管委會擺爛,律師李志正表示,有時遇到管委會主委就是二工違建屋主,徇私舞弊的話,可別傻傻想著等到下次招開區權人會議時,等主委被撤換掉時再處理,否則還有可能會陷入主委勢力太龐大,拉都拉不下來的窘境,應當在第一時間就拍照存證,並通知縣市政府主管機關申請報拆,這會是最快且最有效解決的方法,或是尋求民事訴訟,請求排除侵害,以無權占有為原因,請求返還土地。

Tip:

雖說頂樓加蓋是違建,但拆不拆差很大,以台北市為例,1963年前建造的屬於舊有違建,1964年~1994年間的則為既存違建,屬拍照列管緩拆建築;1995年以後就是新違建;必須「即報即拆」。舊有違建和既存違建雖屬緩拆,但若是危害到公共安全者的話,也會被優先拆除,假如民眾買中古屋,發現房子為頂樓加蓋、或是陽台外推等現象,要注意未來是有被拆除的可能性。

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