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現場直擊! 驗屋公司這樣搞 難怪建商會怕

2021-01-09     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】民眾買新建案,當房子蓋好要驗收時,究竟是自己驗屋比較好,還是花個1~2萬塊請驗屋公司驗屋?591房屋交易網此次帶大家直擊驗屋現場,專業的驗屋公司會透過熱顯像儀、牆體水分儀、管道內視鏡等專業儀器,檢測出很多「肉眼」無法看到的缺失,請建商立即改善,一分錢一分貨,花錢買專業服務。

|進玄關鎖定變電箱 查看跳電反映

花大錢買房,到底要不要花錢找驗屋公司來驗屋應該是不少購屋人心中曾經有過的謎之音,591房屋交易網特地跟著專業驗屋公司一起驗屋,工作流程大公開,讓民眾能夠了解自己驗跟別人驗差在哪?

首先驗屋公司確認接單後,會請客戶提供合約內容,確定要驗的房屋房屋格局跟坪數,當然因每個建商提供驗屋時間跟規定不同,這關乎到當天驗屋公司須派多少人現場驗屋,因此這些在事前通通會跟屋主先行確認。

驗屋當天,室內坪數20坪上下當天會有2~3位驗屋公司人員,基本上每位人員會各自檢查所負責的區域,這邊就各空間檢查項目來分類,一開始進門前會先檢查大門外觀、門檻看有無破損撞傷,之後再透過數位水平尺,來進行大門垂直度檢查,避免大門無法關緊密合。進到家裡頭後,「第一眼」會先鎖定變電箱,先初步看零線、地線、火線等配電有沒有確實、是否凌亂甚至出現箱內有泥沙問題。

另外也會留意配電盤標示正不正確、測試漏電斷路器有沒有正常跳電運作,有無欠絕緣線,並檢查冷氣、廚房、浴室的電路負載電壓有沒有配好等,假如該跳電時配電像卻沒有做出相對應的跳電反應時,小則造成家電損壞,大則會引發走火風險,光是一個小小變電箱,民眾若是自己驗屋可能就是看一眼,沒想到內含那麼多學問。

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圖/驗屋驗屋師傅會察看變電箱,測試漏電斷路器有沒有正常跳電運作。

|進客廳看天壁地 平面凹陷不不方便裝潢

進來客廳之後,則會以天、壁、地來逐步檢查,首先會先確認天花板有無「混凝土青春痘」或斑駁現象,以來確認是否為海沙屋或是爐渣屋;緊接著以牆面水平儀觀察牆面水泥粉刷是否平整以及有無凹陷,一般工程來說標準約2mm~3mm。宏遠驗屋經理黃少君表示,假如屋主之後要裝潢,在要裝訂板子時,就有可能會因為表面不平整,而造成做工的不方便,但所幸對於房屋結構來說並不會有太大影響問題。

另外,驗屋師傅也會將電路分析儀插上插座,觀察配電、電壓有無正常,一般來說接地電阻0.04歐姆就屬正常值;再來還會利用線路檢查器,來檢驗包括網路線、電視線以及電話線的配電迴路連結是否正常,並且檢查插座有無漏電狀況。

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圖/驗屋師傅以牆面水平儀觀察牆面水泥粉刷是否平整以及有無凹陷。

再來也會以空鼓棒刮刷、敲擊所有的地磚及壁磚,聽聽看有無空鼓聲音,以及觀察是否有刮裂痕,可別小看這一步驟,假如不理會空鼓,時間久了就可能會出現磁磚拱起,甚至變形爆裂現象,驗屋公司人員指出,原則上假如是單一或小面積空谷還好,最怕碰到一整面都是空鼓,這時候就務必得請建商改正,屋主萬不可自認倒楣吞下;此外驗屋師傅也會使用雷射水平儀,來量測地平地磚鋪設的平整度。

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圖/驗屋師傅會以空鼓棒刮刷、敲擊所有的地磚及壁磚,聽聽看無空鼓聲音。

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圖/驗屋師傅使用雷射水平儀,量測地平地磚鋪設的平整度。

|進廚房看排氣管路 確認廢氣往外排出

走進廚房,基本上師傅驗屋時都會檢查抽油煙機、瓦斯爐等家電是否有正常運作,同樣也會電路分析儀測試每個插座的線路電壓;並將水槽注滿水,靜止15分鐘後測試水壓,打開水槽櫃子注意排水管有無漏水現象。

此外,也會觀察天花板上的排氣管路,看建商有無直接將天花板上燈管的電路跟抽油煙機等線路共用,以及油煙排氣是否有確實往外排出,還是只有排在天花板上頭循環;也會檢查防火門有無破損、並檢測通往陽台的三合一門玻璃厚度是否有達5mm~8mm,如此才符合規格。

|進衛浴看馬桶有無阻塞 暖風乾燥機線路

除了一樣透過工業內視鏡觀察廁所地排有無淤泥、廁所插座有無漏電、放水測試觀察浴室洩水坡道排水速度、乾溼分離拉窗玻璃厚度之外,針對衛浴部分,驗屋師傅也會透過數位水平尺測量洗手台是否平穩無歪斜,並且透過多次沖馬桶的方式,觀察馬桶水流有無阻塞,假如沖水後,馬桶四周有水滲出,就代表建商馬桶沒裝好。

另外,由於近期不少新建案都會附贈安裝浴室暖風乾燥機,為了避免在浴室潮濕環境下產生電路走火風險,因此師傅驗屋時會特別檢查天花板的電線、糞管配置,確認線路是否有遺漏或是汙水滲出等問題;並使用風速機測試風速,確定暖風乾燥機有如實運作。

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圖/驗屋師傅也會透過數位水平尺測量洗手台是否平穩無歪斜。

|進臥室看冷氣排水外管 小心回噴

看完客廳後,就得一一檢視臥室,除了與客廳一樣,基本的牆面塗漆平整與否、確認樑面水泥、地磚有無空鼓、房門門板有無刮橫、開合是否正常之外,因為大部分民眾都會在臥房裝設冷氣,而冷氣的排水外管非常重要,宏遠驗屋提醒,若要確定外管真的有把汙水往外排出,民眾在驗屋時就得需要透過灌水測試,師傅也坦言曾遇過有直接回流倒灌的例子,因此民眾自行驗屋時若水有回噴現象,務必要請建商改正。

而窗戶漏水也是房屋常見問題,為了檢驗建商施工時窗框防水層及施工有無做足,驗屋師傅會以灑水裝置,鎖定窗角進行半小時~1小時的注水測試,模擬雨天下雨狀況,觀察有沒有滲漏水現象;此外也會以熱像儀熱感應檢查以及使用水分計超音波更深入檢查牆體溫度與水氣狀況,宏遠驗屋師傅易居白表示,若有滲漏水現象熱像儀熱感應就會呈現不規則深藍色現象,屋主就得要當心。

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圖/使用熱像儀熱感應以及水分計超音波,可深入檢查牆體溫度與水氣狀況。

|進陽台看洩水坡度 檢查排水槽有無廢棄物

而陽台的最主要測試重點項目,就是洩水坡度排水問題,因此會透過30分鐘~1小時的放水測試,來檢驗排水時間並觀察地面有無積水;也會進行給水壓力測試,以防水管管線沒確實接好,就會產生爆開漏水現象;此外,驗屋師傅也會使用工業用內視鏡來觀察排水槽排水管底,因為有不少工班師傅會便宜行事,直接將一些施工廢料渣或泥沙倒進排水槽中,容易造成排水系統阻塞不通。

另外,因為陽台丁掛磚很多,在驗屋時同樣得用空鼓棒來敲擊測試,黃少君指出,由於在室外,假如民眾是自行驗屋的話,就很容易忽略到這塊大細節,倘若忽略了空鼓問題,也沒修繕處理,很難保證日後會不會出現磁磚突然掉落的問題。

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圖/驗屋師傅使用工業用內視鏡來觀察排水槽排水管底,查看裏頭是否有施工廢料渣。

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TIPS:

民眾房子若坪數較小,不想再多花太多錢,且有請設計師裝潢,通常設計師都會提供相關簡易驗屋協助,乾峰室內裝修工程經理林柏榕表示,設計師大多都會協助屋主做基本驗屋,費用也會包含在裝潢費之中。

以設計師角度來說,驗屋重點在於丈量現場尺寸,並與平面圖做比較,因此民眾得要準備好建築平面圖、電器平面圖、給排水面圖等客變圖;再來才會檢查水電管線、冷氣排水有無暢通等,最後才觀察門、牆面有沒有被刮傷、油漆有無塗均勻等美觀問題。

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