想躲仲介服務費 小心這樣做反倒虧更多

【金筱筑/採訪報導】買房學問大，因此不少民眾會選擇找專業的房仲人員協助處理，但畢竟別人提供服務，當然得要付出一定程度的服務費，不過有些民眾會以私下成交、或是買方不肯交付尾款給賣方等「奧步」，來規避支付仲介費，但這種行為很容易站不住腳，一被抓到後除了得吃上官司耗時傷財之外，買賣雙方到頭來還是得支付最高6%仲介服務費，得不償失。

｜狀況１.屋主跟買方私下合意成交可行嗎？

一般來說，民眾委託仲介賣房，在委託售屋契約上大多都會訂有「禁止私下成交」條款，藉此禁止售屋者規避給付仲介的服務報酬。所謂的私下成交，就是指A屋主透過仲介公司代為售屋，房仲帶B買家看過房子，B買家也有意購買，但雙方卻因為價格談不攏而無法成交，之後在仲介不知情的情況下，A屋主與B買家自行簽署買賣契約買房，藉此規避仲介費。

但這樣的行為並不合法，台灣房屋新莊幸福店店長林志泓表示，根據內政部《不動產委託銷售契約書範本》11條規定，假如「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者」就屬於違反該項規定，需支付仲介費用。

而且，房仲在接手一個案子之後，得要與客戶來回溝通、比較物件優劣、尋找適合物件、調查清楚物件資料，等到顧客滿意確定簽約，房子過戶完成之後，房仲才能拿到全部的報酬，而這期間花的餐費、油錢都屬於房仲的無形成本。

不過，政理法律事務所李志正律師也表示，司法實務上對於「禁止私下成交」條款大都採從嚴解釋，但假如房仲有確認雙方條件保括買賣金額及標的都已經談好了，且雙方都是故意不去簽約，並且房仲也有做好舉證，例如有存對話紀錄、大樓監視器畫面以證明明確帶看大樓事實、不動產說明書簽名、拍照錄影等等的話，且房子的買家的確就是透過仲介牽線的那個原買家，則房仲是有理由討回仲介費用的，並可依照規定，要求屋主支付最高4%以及買方最高2%，合計總共6%的服務費。

圖/有些買賣雙方會因為仲介費太貴，而決定私下成交。

｜狀況２.屋主跟Ａ房仲簽了專任約 卻跑去找Ｂ房仲成交

再來，目前仲介所使用的委託契約分為「一般委託」及「專任委託」。一般約指的是可以同時託售多家房仲，管道比較多元，可提高銷售房屋的曝光度，但因各家仲介會流輪帶看，屋況維持較不易等種種問題，專任約則為只請求單一家仲介賣房，較常見於口碑佳或者專門經營同個社區的房仲，因簽專任約代表是獨家產品，因此仲介大多都會投入更多心力積極銷售，加上因為只尋求單一仲介的緣故，所以開價、議價流程及屋況維持較為單純。

但實務上部分屋主會先跟Ａ房仲簽了專任約，最後卻因為Ｂ房仲仲介服務費收得比較便宜，因此透過Ｂ房仲成交，這時候屋主就屬於違反契約規定，林志泓說明，因為專任約就是獨家授權的概念，屋主不能自行銷售給親友或委託他人或其他同業銷售，契約中通常都會加註「若透過他家仲介成交，屋主須付出等同於服務費4%的違約金」，因此屋主若透過別家房仲成交，就得要付出4%違約金。

此外，專任約的委任時間大約1~3個月不等，雖然時間不算太長，但是若此時真的有別的買方出現，想要從專任改為較為彈性的一般約，還是建議民眾先跟仲介誠實以告，並就仲介已付出的廣告人力成本，適度的補貼維持好關係，畢竟買賣不成仁義還在。

圖/專任約就是獨家授權的概念，屋主不能自行銷售給親友或委託他人或其他同業銷售。

｜狀況3.買賣契約成立後，買方不肯交付尾款給賣方

另外，也有不少案例是買賣雙方條件全都談好了，可最後買方卻因為私人因素不肯交付尾款給賣方，林志泓指出，以仲介角度來說，因為居中買賣義務已完成了，買賣雙方不可要求不給付仲介費。除非雙方仍處於斡旋轉訂金、互開底價階段，才可不支付仲介服務費，但此時若雙方不想繼續交易了，就得要有斡旋金就要有被賣方沒收、買方收回的心理準備，民眾必須多加留意。

｜狀況4.只要房子是凶宅 就可討回仲介費？

再來，在實際案例中，也很常見賣方的房子是一間兇宅，但卻欺騙買方，指房子絕無問題，事後買方發現這件事情要求解除契約，連帶要求房仲將仲介費返回。對此，李志正表示，假如賣方與仲介真有欺騙事實，仲介費當然是不用給付，但如果房仲已確實問過街訪鄰居、里長，並善盡了調查義務，在服務、作業流程上也無疏失，且賣方在不動產現況說明書上也勾選了「本建築改良物(專有部分)於賣方產權並無發生兇殺或自殺致死之情事」，則買賣雙方還是得要支付仲介服務費用。

圖/如果房仲已確實問過街訪鄰居、里長，並善盡了調查義務，則買賣雙方還是得要支付仲介服務費用。

TIPS:

雖然內政部《不動產委託銷售契約書範本》11條規定，假如「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者就屬於違反該項規定，需支付仲介費用，但假如買賣雙房是經其他不動產經紀業仲介成交者，則不在此限。

另外，李志正也指出，有不少房仲合約會寫「買方或其配偶、二親等內之親屬，與原告曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付原告依賣方委託價之2%計算之違約金，作為買方違約賠償」，但該契約被法官認為違反誠信原則，對消費者顯失公平，因此不少案例都會依《消保法》第12條遭法院判定無效，但具體狀況還是要依據實例情境狀況而定，提醒民眾簽委託合約時務必要睜大眼睛看仔細。