不甩禁賣令 合宜宅屋主轉賣竟出這招

圖/板橋浮洲合宜住宅5年來至少有58戶流入法拍市場。翻攝自google map

板橋浮洲合宜住宅有禁止10年內出售限制，但卻有不少投資客利用法拍方式轉手，5年來至少有58戶流入法拍市場，而最新一筆法拍物件，甚至還出現租賃時間120年的怪異亂象。法拍專家分析，屋主「故意」定長租約不讓外人投標，讓法拍不得點交，進一步透過法拍來解除禁售令。

│透過法拍流程破解10年不得轉賣限制

根據「ETtoday」報導，據新北地方法院公告，位於板橋區合宜路的浮洲合宜住宅，11樓戶出現法拍屋，一拍底價1900萬元、每坪62.8萬元，共30.24坪，在去年7月被查封時，該屋有出租給第三人使用，租期從2020年3/1~2140年2/29止，高達120年，還附租賃契約影本，拍定後不點交，將於3/3執行一拍。

事實上，浮洲合宜住宅當初是政府為了照顧弱勢購屋族所推出的合宜宅，承購價每坪僅19.5萬元，雖然有10年的禁轉售限制，但一旦物件遭到法拍後，此規定就會消失，讓不少投資客故意把房子流入法拍，拉高房價出售，獲利出場。目前大多數浮洲合宜宅都不點交，而且一拍就由債權人承受，也就是透過法拍流程，將房子產權移轉給其他買家。

│屋主故意訂下長租約 杜絕外人投標

針對債務人竟訂下120年這麼長時間的租賃合約，寬頻房訊發言人徐華辰分析，這可說是「假法拍、真過戶」，為了杜絕外人去投標，故意訂下長租約，到時拍賣當天，就直接被債權人以底價所承受，目前有不少合宜宅屋主都透過法拍轉手來獲利，近一年移轉、承受平均單價約每坪31~39.8萬元。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙指出，政府為了避免房屋交易有炒作行為，目前包含市民住宅及合宜宅，都規定不得在5~10年內移轉，不過合宜宅仍然有不少投資客購買，而法拍因為有強制移轉的規定，所以這些投資客利用法拍來提早達到移轉不動產的目的。

以一戶合宜宅若市價為1000萬元為例，A屋主和B買家以設定抵押權方式，讓B買家成為債權人，A屋主假裝欠B買家1500萬元，讓房屋被拍賣，而且房屋高於市價不會有人會進場投標，所以B買家只要在法拍一拍時，以1500萬元來承受，即可以價金抵扣方式取得不動產產權。