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處處是眉角 預售車位買賣沒你想得簡單

2021-03-14     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】大多數民眾買預售屋時,都會搭配一個車位好停車,但預售屋轉成屋的等待期那麼長,可能會有買賣轉手需求,專家提醒,車位可不是想買賣就能買賣,想搞清楚是否有獨立權狀,稅費金額、抵押權轉換問題,都是「眉角」,想買賣預售車位前要先考慮清楚。

|法定停車位只能賣給同社區住戶

預售屋轉成屋動輒3~5年,在這期間人生變化難預料,假如民眾本來想買房+車位拿來自住,卻因為調職或是賣車了而決定把車位賣掉,或是居住人口數變多,想買車位也是有可能,但賣車位之前,首先,民眾必須得先釐清,並非所有的車位都可以單獨出售,必須瞭解自己購買的車位產權為何,依照《建築技術規則》,車位分為「法定停車位」、「獎勵停車位」與「增設停車位」等3種。

大多數新建案的房子車位屬「法定停車位」,像這種停車位就必須登記為公寓大廈之共用部分,民眾有產權但無獨立權狀,僅只能在區分所有建築物之登記權狀中加計車位坪數、編號,並透過將共用部分約定專用之方式,提供給特定住戶使用。此外,若住戶要單獨出售,就只能賣給同社區的住戶,或是房產連同車位一併賣出。

「獎勵停車位」雖有獨立權狀可以賣給社區以外的民眾,但自2012年受法規影響後已經非常少見;最後「增設停車位」則需視產權登記為公設還是主建物,若為公設將比照法定停車位,只能賣給同社區的住戶,但若登記為主建物者,買賣則無任何特殊限制。

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圖/大多數新建案的房子車位屬「法定停車位」,無獨立權狀。

|小車位交換大車位 屬買賣、贈與行為

再來,其實買賣停車位也會有稅賦問題,針對課稅,威律法律事務所周逸濱律師表示,若車位是在2016年後取得的,有獨立權狀,亦屬不動產的一種,則出售車位屬於房地合一課稅範圍,依規定要在完成移轉登記日後30天內,主動申報繳納房地合一稅及相關契稅。

但假如是車位交換的話,國稅局人員指出,因為都會地區多屬大樓型態的建築物,其停車位多數都是以共有方式持有,住戶因需要而互換車位的位置時,只要各自權利持分並無增減,即可視為是單純屬於同一建築物內停車位編號變更,只要權利持分無增減,非屬移轉所有權行為,就可以免申報繳納房地合一稅及契稅。

以現制來說,倘若民眾是以小車位交換大車位,由於屬不動產增加,會被視為是買賣或贈與行為,按契價的6%課徵契稅,也有可能要繳交房地合一稅或贈與稅;此外,如果交換車位為分屬於兩棟不同門牌坐落的區分所有建物內(例如一個社區有97~99號,97號跟99號交換的情況下),這類交換停車位的行為,已涉及交換所有權,也必須依法申報繳納2%稅率的交換契稅及房地合一稅。

但假如民眾訂了預售屋建案的房子,在未完工時就賣掉預售屋的車位並獲利的話,以目前法規來說,因為預售屋還沒有蓋好,預售屋的買賣屬於「權利」而不是實際有產權的移轉,只要在5月申報綜合所得稅時,列入財產交易所得裡就行了。

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圖/民眾是以小車位交換大車位,由於屬不動產增加,就必須得繳交契稅。

|要出售停車位 需部分清償才可將抵押權塗銷

不過也有些不少民眾買了剛成屋含車位的房子,在仍還有貸款的情況下,把車位單獨售出,那像這種行為是否會影響到銀行貸款成數?對此,銀行房貸專員表示,銀行當初核貸時,都會設定設定權,想當然車位也有一併被設定,所以民眾若把車位單獨出售,務必都要先詢問銀行,通常銀行會要求貸款人清償部分貸款,如此才能將部分抵押權塗銷,之後也會對房子貸款重新鑑價。

舉例來說,若房屋1000萬元、車位200萬元,總價1200萬元,屋主向銀行貸款7成(840萬元),房屋貸款占700萬元、車位貸款占140萬元,等到要將車位單獨賣出、塗銷車位抵押權時,銀行通常會要求屋主須清償140萬元或更高的金額塗銷並出售車位,因此建議民眾要單獨出售車位前,務必要先跟申貸銀行詢問清楚貸款金額與相關費用有哪些變化。

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圖/民眾單獨出售車位前,務必要先跟申貸銀行詢問清楚貸款金額與相關費用有哪些變化。

Tips:

民眾單獨買賣車位,另外一個大風險,也就是銀行貸款問題,畢竟對於銀行來說,車位沒有火險和地震險保障,擔保價值相對低,且後續法拍處理較有難度,因此大多數銀行不會接受這種貸款,多建議民眾多準備資金,以全額現金買車位一勞永逸;不過,房貸專員表示,若剛交屋新成屋想加買車位,建議可以試著跟建商介紹整批房貸銀行,有較大的機會可以追加車位貸款成功。

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