房地合一2.0｜自住客免驚 符合條件照樣省稅

【黃鈺倫/採訪報導】為遏止投資客短期交易炒作房價，房地合一2.0預計於7月正式上路，此次修法最大的變動就是將短期交易的持有期間延長，市場上開始所謂的拋售潮，比對政府資料這次修法推估影響至少1成有屋族，且原本的自住自住及重購退稅優惠不變，因此若為自住民眾無須搶上路前買房，還是勤做功課，建議挑房時以居住6年以上的方向選擇地段跟坪數，謹慎評估才是王道。

圖/房地合一2.0預計於7月正式上路，此次修法最大的變動就是將短期交易的持有期間延長。

│房地合一2.0修法重點

房地合一2.0將於7/1正式上路，根據根政部與財政部統計，2020年度全台有房族約804萬人，更進一步分析，於2016年後取得房屋者約80萬人次，推估這波打房政策僅約1成民眾受到影響。

此次新制修法重點包括，延長個人房地短期交易所得課重稅的持有期間，其中持有期間超過2年未滿5年者，將由20%稅率調升至35%稅率，影響最大；另外則為「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限，杜絕避稅方式；最後則是取得成本中未提示費用者，得按成交價額由原本的5%調降至3%計算，並以30萬元為限。因此根據上述修改重點，591試算民眾在房地合一2.0上路前後售屋，所需課稅的金額差異如下。

│自住者一樣享有優惠稅率

因房地合一2.0只針對短期買賣的投資客，因此自住者，可別恐慌，就算7月上路後買房之後出售一樣享有優惠稅率，只要個人或配偶、未成年子女有戶籍登記並居住於該房屋連續滿6年，房屋於交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定，出售房地時就可以擁有400萬的免稅額，而超過400萬元的部分則可按最低稅率10%課徵所得稅。

最後換屋時可以使用的重購退稅優惠也沒有變動，只要個人買賣自住房地時，符合個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前1年無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，只要移轉登記日時間差距在2年內，均可申請適用重購退稅優惠。若民眾符合重購退稅條件且為小屋換大屋，可先繳完房地合一稅，隔年申報綜所稅時申請全額核退房地合一稅款；若為大屋換小屋則按比例核退房地合一稅額。

因此可得知若是自住民眾，建議至少要持有超過6年，因此有剛性需求的民眾建議無須搶7月上路搶買房，上路後買更應該已至少有居住6年以上的時間去考量，可能會發生結婚、生子等人生重大階段轉變，謹慎評估地段及坪數格局上選擇。

│都更、合建戶與建商不受影響

且未來上路後，將短期交易所得課重稅的持有期間延長，但其實也有「排外條例」，明達會計師事務所鄭宏輝會計師表示，首先是都更戶，由於政府為鼓勵參與都更、危老重建，因此只要是提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與者，在興建房屋完成後分回的房屋及土地，5年內第一次移轉稅率仍為20%。再來則是合建戶，與都更戶相同，只要在與建商合建分回房地後，持有期間在5年內交易，稅率一樣為20%。

另外，根據所得稅法規定，營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%，也就是說建商興建完成後首次出售的房屋，5年內同樣不受短期出售重稅影響，仍併計營利事業所得額按20%課稅。

│非自願賣屋也適用20%稅率

最後則是下列6種非自願賣屋者，也都可適用20%稅率。首先包括個人或配偶於工作地點購買房屋並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，但因非自願離職須離開原工作地而出售該房屋、土地者；出售取得土地前遭他人越界建築部分房地所有權人；因無力清償債務，因此房地依法遭強制執行而移轉；因本人、配偶、本人或配偶父母、未成年子女因罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房地負擔醫藥費。

另外還有依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避對方而出售自住房屋、土地者；最後則是與他人共有房地，因他共有人未經同意而交易該共有房地者，這些族群都不受影響，出售房地無論持有時間皆適用20%稅率。

│善用列舉扣除額發揮節稅效果

過去因房地合一稅為針對獲利課稅，很多人會選擇「拉高」持有成本，過往常見以土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅的方式也受到限制。因房地合一稅課稅基礎為售價減成本再減土地漲價總數額，一般來說土地漲價總數額為交易當年度公告土地現值減去前次移轉現值計算，禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，過往民眾避稅會將申報地價以自行申報移轉現值計算，使得土地漲價總數額愈大，所需課徵的稅就愈少。不過新制上路後將統一以交易當年度公告土地現值減去前次移轉現值計算。

新制除了限制土地漲價總數額外，此次修法更降低列舉扣除額的金額，若是未能舉出因取得、改良及移轉而支付的費用者，以原先成交價的5%調降至3%計算，並以30萬元為上限，

雖然改制後越趨嚴格，但還是有方式可以把獲利降到最低，黃景揚指出，民眾可把握機會「合法」羅列成本，像是買房支出憑證，包括契稅、印花稅、代書費、仲介費、履約保證費用、裝潢費等，當支付費用大於30萬元，還是可以核實認定，因此購屋成本的收據與發票保留完善，報稅時才能減少稅金。

同時也提醒民眾，並不是所有的裝潢費都可以申報，僅限制「增加房屋價值或效能且非2年內能耗竭之增置、改良或修繕費」。換句話說就是這些裝潢必須是固定、無法帶走的傢俱，以符合規定中可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列。像是釘天花板、固定住的廚具、固定住的櫥櫃、管線費用都可以納入抵扣，但是像一些電視、冰箱、冷氣、等動產就對不能納入抵扣。

圖/裝潢費雖然可以成本認列，但僅限於固定、無法帶走的傢俱。

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