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疫情嚴重想降租金? 房東房客靠這保護自己

2021-06-20     591編輯部報導
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【黃鈺倫/採訪報導】疫情嚴峻,不只觀光旅遊業者受到衝擊,甚至餐飲業、服務業經濟都備受影響,對於租屋族來說,收入雖然減少,但居住需求仍在,因此就有房客可能會遇到繳租困難的狀況,不過非常時期,多數房東其實也願意共體時艱,對此專家就提醒,雙方在租金減免達成共識後也不要忘了簽約,一方面避免房客認為疫情後也能減租,二來也不會擔心房東突然改變心意,才能保障彼此權益。

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圖/疫情期間若是收入減少,不少房客可能會遇到繳租困難的狀況。

|與房東協商租金紓困方式

疫情衝擊下,不少人經濟受到影響,其中對於租屋族來說,房租經常佔生活開銷的一大半,因此就有房客可能會遇到繳租困難的狀況,不過依法來說租約簽了就該負責,因此房客若是欠租,房東也可以依法將房屋收回,對此,崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示,對於繳租困難的租客,建議可以先與房東協商,同時呼籲雙方都各退一步,房東也能藉此留住好房客,因為走到法律程序,開庭也是曠日廢時,對彼此來說都沒好處。

非常時期,其實多數房東都願意共體時艱,不過由於部分房東也是靠收租過活,因此房客若是要求減租,站在房東的立場來說也很兩難,對此House123執行長邱愛莉表示,房客不妨可以先向房東表明自己的困難,說明自己因為疫情受到怎樣的影響,舉例來說如果本身從事餐飲業,由於目前歇業或是分流上班,造成收入減少,再相互討論能以什麼樣的方式解決租金問題。

其實減租也並不是唯一的選擇,曹筱筠表示,可以與房東討論疫情期間的紓困方式,除了減少租金的方式外,還包括疫情期間先繳部分租金,剩的租金待疫情後繳納等分期付款方式,或甚至租金能展延至疫情後再繳納的延期繳租,都是現階段可以與房東協商的方案,以解決疫情期間繳租困難的問題。

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圖/除了減租之外,分期付款或是延期繳納都是能與房東協商的方式。

|協議內容須加註於合約內

若是房東、房客協議好疫情期間的繳租方式後,最重要的就是不要忘了簽約。邱愛莉表示,合約不必重簽,只需要在原本的契約中,白紙黑字寫上減租期間以及雙方協商後的辦法,再簽名或蓋章即可,一方面避免房客認為疫情後也能減租,二來也不會擔心房東突然改變心意,才能保障雙方權益。

然而三級警戒下,非必要就不出門,因此若是擔心見面簽約會有風險,其實透過其他線上方式合約也有效力,曹筱筠表示,由於租賃契約不一定要以書面才能成立,內容只要包含房東房客雙方姓名、租期、租金還有標的物,雙方簽名確認後,透過電子郵件或是通訊軟體租約也都成立,不過要留意的是,通訊軟體的部分不要只是已讀,建議要回傳訊息,避免事後對方說不小心點開但沒有看到而產生糾紛。

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圖/房東、房客協議好疫情期間的繳租方式後,最重要的就是不要忘了簽約。

|租約到期者可先選擇續租

再來根據租約不同的時間點,也有不一樣的因應對策,對於對於剛簽約者,有可能因為工作或實習單位報到延後,導致短期內沒有收入來源,此時建議可以與房東協商是否能把起租日往後延,不過由於因為已經簽約,房東也沒辦法再租給其他人,所以房客可能得負擔違約金,或是討論看看違約金的部分是否可以酌減。

另外,針對租約快到期者,以房客的角度來說,由於疫情期間,多數房東也會害怕帶看產生風險,因此乾脆先不出租,所以此時若得重新找房,就容易面臨找不到房屋的窘境,倘若找到了,搬家也是一大工程,加上對於房東來說,還得到租屋處點交,或帶看下一組房客,都無法減少不必要的移動,因此建議雙方不妨選擇展延租約是兩全其美的解決辦法。

不過針對想要展延租約的房客,雙方就要再重新簽一份短期租約,避免租約因為到期而變成不定期租約。根據《民法》451條,假如租約已到期,租客、房東並未在簽新的合約,此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,在不定期租約的情況下,若房東想收回房屋,就得根據《土地法》第100條中規定的6種方式才可收回房屋,因此建議重新擬定新合約,對雙方才有保障。

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圖/疫情期間若租約到期,房東還得到租屋處點交,因此不妨選擇展延租約是兩全其美的解決辦法。

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Tips:

除了租屋族受到這波疫情影響之外,有些房東由於收入減少,連帶每個月的房貸還款也產生困難,因此就有部分房東,反而趁著疫情期間調漲租金,不過根據內政部新版住宅租賃契約中規定,出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金,不過值得注意的是,若是租約變成不定期租約,就不受限制,因此房客得多加留意!

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