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實登2.0|打房靠紅單納管? 其實好傻好天真

2021-06-25     591編輯部報導
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由於房地產紅單炒作盛行,依實價登錄2.0規定,自2021年7月後禁止紅單轉售,違者將按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰處罰業者,但對於房價是否會有直接性的下修影響?專家認為,禁止紅單可壓抑炒房行徑,使業者不過於猖獗,但房價涉及地價、營建成本等要素,無法單一因為禁止紅單轉賣,而使房價顯著下修。

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圖/實價登錄2.0新制嚴禁紅單轉賣。圖為示意圖

|紅單轉賣賺價差 成炒房利器

很多人都聽過預售屋「紅單」,那「紅單」究竟是什麼?百億房產教練Renba表示,「紅單」並不是真正的買賣契約,它只代表一種買房意願,當民眾想買房,就會付一筆5~10萬的訂金,請建商保留資格,付定後拿到三聯收據,分別交由建商和消費者保管,上面會寫明欲購買的戶數資料及價格等等。

但有部分建商在購屋預約訂金證明單不會先寫明價格,要等到公開銷售時才公布,如果買方同意就正式簽約,若否則可憑此單據拿回之前支付的5~10萬訂金,假如業者不肯退錢,反而會因為違反《消保法》得不償失,身為買方的投資客反而沒多少損失。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出,紅單在房市多頭時期最為盛行熱烈,現在紅單轉賣在雙北已不常見,但在竹苗、台中、台南地區仍時有所聞。紅單轉賣的作法,主要是業者以預約的方式,請VIP客戶、投資客或親朋好友一起來下訂房子,透過潛銷期,醞釀限量、建案奇貨可居氣氛,讓投資客覺得有賺頭,一口氣就買了好幾間、搶先拿到紅單後,便主動兜售該案的購買權,或是利用未公開時的早鳥價跟未來的正式開價來賺兩者的價差,長久以來就使原先預約卡位性質的紅單淪為炒房工具,影響公平交易機會,使投資客加價轉售紅單,掌握銷售管道者才能優先購買。

舉例來說,假設紅單客與建商談好買20坪、每坪35萬的早鳥價,只要先付5萬塊訂金,並且用該建商正式開賣時價格會漲到每坪45萬此類話術,即使開價40萬,新買家看似撿到便宜,但其實投資客早就從中獲利,每坪現賺5萬,20坪就賺了100萬。

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圖/紅單買賣主要是利用未公開時的早鳥價跟未來的正式開價來賺兩者的價差。

|紅單當預約單沒問題 靠稽查抓炒房

若將紅單看成一般預約單,則買賣收訂金並無不妥的地方,主要爭議點就在於轉賣。莊孟翰表示,轉賣紅單是讓渡購買預約權,政府主要會以《公平交易法》稽查,檢視轉紅單是否具有正當性,評斷標準基本為讓渡次數是否異常。

以目前現行制度來說,紅單買賣屬於財產交易所得範圍,若轉手有獲利,在申報綜所稅時,個人須按「收入減成本」後計入個人綜合所得、適用5%~40%稅率。民眾必須將中間賺取差價利潤申報個人綜所稅,倘若未依規定申報等同刻意逃漏稅,國稅局可依法補稅及處以罰鍰,追稅期間為7年;若為營業人出售預售屋或紅單,必須依照全數銷售金額開立發票並課徵營業稅。

但百億房產教練Renba表示,要稽查紅單其實困難重重,除了政府人力問題之外,畢竟紅單其實就是黃牛票的概念,一切在檯面下進行,政府實在很難在帳面上查稅,即使預售屋納管後,也很難查得到,像不少那種爸媽幫小孩買房,買房後讓給親友都算是紅單轉賣,但並沒有在其中賺到差額,像這種沒賺沒賠的,雖違反紅單轉售規定,但實務上也很難抓到。

|實價登錄2.0上路 紅單轉賣罰業者

為防堵投機客炒房,各地區國稅局自去年起,配合中央政府打炒房政策,已針對預售屋、紅單加強查核,而此次7/1實價登錄新制,便載明要紅單交易納管,買受人不得將預售屋紅單轉售予第3人,違者按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰,以防杜投機炒作;預售屋買賣定型化契約應備查,不符規定者,按戶(棟)處6萬~30萬元罰鍰。

Renba分析,此次修法其實要罰的就是業者(建商跟代銷),畢竟投資客要轉讓紅單得經由業者協助,建商也可能藉機抽成,因此政府才會制定出高額罰鍰,禁止建商搧風點火,成為炒作幫兇。莊孟翰也表示,從房地合一稅稅收逐年成長可以發現房產炒作仍在持續進行中,這也是政府7/1祭出房地合一稅2.0的原因,藉由重稅嚴懲房屋買賣轉手炒作,而實價登錄2.0新制規定馬上公布門牌,也有助於政府稽查預售屋有無不法時,也不用像以前新聞稿一樣,不方便公布建案詳情違規狀況。

但此修法上路後,是否真能完全杜絕轉售紅單的狀況,莊孟翰持保留態度,因為大部分預售屋違規事件,除了政府稽查發現之外,大都是買賣雙方起糾紛,例如建商倒閉斷頭、接手的人財物有所損失,檢舉、對簿公堂之後,眾人才知道建商違規。他認為,政府稽查建案違規後,除了祭出罰緩之外,透過直接吊銷代銷、經紀人證照、建案建照,並限制幾年後才能重考、重新申請、將違規紀錄全登記在實價登錄上頭,才是懲罰違規建商、代銷的最有效方法。

|紅單禁轉賣後 不見得可撼動房價

此外,禁止紅單轉售也不見得可直接讓房價下修,畢竟影響房價的因素有很多,Renba認為,現在房價漲到沒道理的主因在於營建成本居高不下,且缺工嚴重,紅單列管頂多是抑止炒房行徑,不代表可以使房價下修,而且也不是每個個案都會轉賣紅單,如果案子不夠熱銷,也沒有人想要接紅單,或是直接跟建商買就好了,才不需要購買其他買家轉賣後的房子,這就跟買水貨一樣,公司貨沒有才會買水貨,假如公司貨一堆,誰要買人家轉賣的水貨。

莊孟翰也坦言,土地成本過高才是影響房價的一大關鍵,從都更、危老案可看出,很多地主手中握有大量土地,收租都收不完了,都市更新帶來的利潤欲減免對他們來說跟皮毛一樣,因此推不動,而大多數握有土地的業者就是財團跟壽險公司,政府應當對其有所限制,且地方政府、國產署皆不宜頻繁將國有土地拿出來標售,否而也會變相成為助長房屋炒作的幫兇。

【獨家】實登2.0最全解析

圖解秒懂: 實登2.0│實價登錄2.0上路 五大重點一次看

實價登錄2.0新制有5大變革,包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查,成交後30天內須申報、機關有查核權,最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等,將使不動產成交資訊更即時完整揭露,防堵投機炒作。

實戰教學:實登2.0│改制後實登怎麼看? 專家:有四點要留意

實價登錄改制後,不僅預售屋納入申報,連過往成交案件的門牌與地號也全面揭露;專家認爲,新制將大幅提升交易透明度,但除此之外,實價登錄上尚有特殊交易、停車位拆算、產品差異及資訊延遲等四點細節需要留意,才能夠將其發揮最大功能。

觀點剖析:實登2.0|預售屋即時登錄後 這點才是關鍵

實登2.0終於7月上路,其中預售屋全面納管,包括契約備查、即時登錄,以往為人詬病有如「黑箱」作業的預售屋市場,是否有轉白的契機。

大數據:實登2.0|新制倒數上路 3成民眾竟不信任實登

實價登錄新制將在7月上路,其中包含預售屋登錄、紅單及地方政府未來查核細節等規定,「591實價登錄」特別針對此次修法內容進行民調,發現多數民眾對於未來地方政府具有實際查核權,具有高度期待。

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