社區防疫管制人員出入 專家:這一點必須先做

【黃鈺倫/採訪報導】全國三級警戒延長到7月底，新冠肺炎疫情影響下，為了杜絕外人出入引發社區大規模確診，不少社區運作也明顯出現改變，包括像是規定疫情期間禁止房仲帶看、勒令住戶裝潢停工或限制公設使用等社區規定，不過其實並非所有的規約管委會都有權利制止，專家表示，根據法律，涉及住戶重大權益的社區共同事務應該要由區分所有權人會議「決議」後交由管委會「執行」，否則管委會其實無權禁止。

｜管委會為執行機關並無實權

管委會雖然看似權利很大，不過其實管委會只是執行機關，真正的權利來源為區分所有權人會議。管委會是由區分所有權人會議選出，透過區分所有權人戶數比例達2/3以上出席會議，且同意人數達3/4以上，即可選出管理委員的人員與任期等規則。

圖/管委會只是執行機關，由區分所有權人會議選出。景文物業管理機構提供

｜涉及住戶重大權益須由會議決議

而針對此次疫情期間，社區常見的防疫規約包括禁止房仲帶看，勒令住戶裝潢停工，禁止宅配人員進入，訪客限制，甚至居家隔離、居家檢疫、自主健康管理住戶被獵巫，還有社區服務人員服務內容與時間變更等。雖然管委會出於善意為社區整體利益和安全著想，但同時可能損及少數住戶權益，容易與住戶之間發生爭執或糾紛。

對此，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，根據《公寓大廈管理條例》第3條第9款規定，管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，因此涉及全面禁止看屋、裝潢以及外送員上樓這類涉及住戶重大權益的社區共同事務，其實應該要由區分所有權人會議「決議」後，交由管委會「執行」，否則管委會無權禁止。

對此，義祺法律地政士聯合事務所陳義斌律師進一步表示，除非是依據《傳染病防治法》及地方主管機關、中央流行疫情指揮中心指揮官指示辦理，或最近有特別召開區分所有權人會議針對管理方式有修正規約條款之外，由於住家為私有部分，住戶有權利自行決定，若是管委會強行制止，更恐涉及《刑法》強制罪，然而疫情當前，建議管委會可以以公共衛生之防疫理由柔性勸說方式處理。

圖/禁止看屋等涉及住戶重大權益的社區共同事務，其實應該要由區分所有權人會議決議後才能執行。

｜公設使用限制管委會能進行調整

基於社區自治原理，針對非涉及住戶重大權益的管理、維護、修繕等一般性事務，管理委員會則可適時做出因應性決議，舉例來說像是社區服務人員服務內容與時間變更，受到疫情影響，物管、保全、清潔、機電維修等分流上班的因素考量，管理委員會則可對服務內容與時間進行必要調整。

另外為避免群聚，不少社區規定公設限制使用、社區門禁區劃或動線調整、共用部分清潔消毒、垃圾處理方式變更等狀況，造成一些住戶難以適應，甚至不服從，此類安全及環境維護事項，管理委員會同樣也有權進行必要調整，不過仍建議要先做管委會會議決議，應避免由個別人決定或直接以公告方式進行。

圖/管理委員會有權對公設限制使用進行必要調整。

｜區分所有權人會議仍應遵行法定程序

最後，由於不少社區會將區分所有權人會議、管理委員會議延期辦理，但由於社區事務不能停擺，使得許多社區出現使用群組討論、書面徵求意見或少數委員未經決議直接執行等方式，進而產生決議無效爭議或相關辦法被住戶反彈不配合等問題。因此郭紀子建議，會議召開方式仍應遵行法定程序與形式，依據內政部規定得以視訊方式召開會議，而會議簽到可以不接觸方式進行，且會後必須公告會議記錄，如此一來，才能避免雙方日後紛爭。

然而若真要開會也不是沒辦法，依據《公寓大廈管理法》規定，可書面委託配偶、有行為能力之直系血親，或其他區分所有權人、承租人代理出席。但須留意1個受託人最多只能占全部區分所有權人1/5，超過則不予計算。因此假設大部分區分所有權人為了社區能夠正常運作，願意委託他人代理出席，依據上述規定，1人可以代理1/5，而成會門檻是2/3，用2/3除以1/5，最困難的狀況也不過4人出席，即可開會。

Tips:

管委會除了執行區分所有權人會議的決策外，還有協調糾紛的的權限，像是三級警戒下因為住戶居家時間增加，小孩停課在家跑跳或是大人居家運動等噪音糾紛明顯增加；抑或住戶不定時烹煮食物，氣味、油煙擾鄰；居家抽菸，煙味飄散；或夜間睡不著，開燈對他人造成光害等，生活習慣上也容易產生爭議，陳義斌律師表示，若住戶遇到此類相關糾紛情形，管理委員會有違規情事制止的權利，或按規約所載糾紛協調程序協調，但若是協調不成，管委會更可以先進行蒐證，以利日後訴訟時舉證。