實登2.0│想買預售屋? 專家:善用新制兩工具

2021-07-10 591編輯部報導

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自7月1日實價登錄2.0實施，其中預售屋納入實登上路後，各方也發現兩大新亮點，像是包括社區、樓層、戶別等資訊均已解鎖，也規定業者在銷售前需將推案資訊及買賣合約上傳備查，學者指出，這次變革相當精準，從銷售預售屋「上下游」雙管齊下，包括「源頭」的備查機制與「末端」的交易揭露，消費者只要善用這兩項工具，也能縮短與業者的資訊落差，幫助未來購屋，對此業者也直指未來預售市場也朝「不二價」銷售，正式邁進。

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圖/預售屋納入實價登錄2.0，從銷售前、後兩階段雙管齊下。

│交易更透明社區樓層全揭露

與舊制不同，目前實價登錄上每筆預售屋交易，均有完整顯示社區(建案)名稱、樓層及周邊生活設施，大幅強化查詢精準；同時更增添「預售屋建案查詢」功能，供民眾查詢起造人、地段等基本資訊，此外，若該建案曾經有變更建造執照、名稱、格局等情形，均會登載到網站上供民眾參考。

台北市地政局局長張治祥表示，「預售屋建案查詢」類似預售屋的「身份證」，當中除了建案基本資訊，也會要求業者提供買賣合約備查；他解釋，過往預售屋合約條文內容龐雜，業者又常將應記載事項，分散於契約各條文中，導致消費者常常看得「霧煞煞」，現在經由事先審查，除了政府能提早為民眾把關，對於有購屋意願的民眾，也可自行透過實價登錄網站下載，並與該建案業者核對，避免發生權益受損。

舉例來說，民眾在簽訂買賣合約時，發現業者所提供合約，與實價登錄網站登載的內容不同時，包括建材、設備及型號有字句模糊，或是要求民眾自動放棄審閱期等條款，此時就可向相關單位提出檢舉，這樣便可對業者進行懲處，讓契約更能保障消費者。

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圖/新版預售屋實價登錄，包括社區案名、周邊生活設施皆有標明。

│雙管齊下有助縮短資訊落差

德明財經科技大學客座教授莊孟翰分析，目前實登2.0施行時間尚淺，許多資訊仍在進行登錄，加之適逢疫情警戒，房市交易停頓，可供觀察的樣本不多；但由大方向來看，這次改革仍相當精準，從銷售預售屋「上下游」雙管齊下，包括「源頭」的備查機制與「末端」的資訊揭露，只要消費者善用這兩項工具，也能縮短與業者的資訊落差，有助未來購屋規劃。

但莊孟翰也強調，現行實價登錄仍存有模糊地帶，其中之一便是價格拆算單價；換句話說，無論是成屋或預售屋，目前在實價登錄上的成交總價，不少仍包括車位、裝潢及家電等價格，拆算後的單價並不準確；而與之有關的費用，更全憑業者喊價，不僅民眾難以辨別，也連帶影響實價登錄的參考價值，舉例來說，房屋裝潢的價格就涉及風格、用料甚至施工部分等複雜因素，更造成判讀上的困難。

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圖/「預售屋建案查詢」功能，提供民眾更多建案資訊。

│業者沒招了? 不二價是未來趨勢

至於建商、代銷業者，在這波預售屋改制浪潮中，原先採取的銷售策略、價格設定勢必重新洗牌，海悅廣告專案經理彭郁惇就認為，目前多數業者使用的契約多數均為官方延伸的版本，除非有特殊情況採用別種契約，對業者影響其實不大；最關鍵的地方，仍是預售屋成交資訊的即時揭露，這點對於預售屋市場，才真正具有立竿見影的效果。

彭郁惇也點出，目前房市資訊發達，消費者只需透過網路搜尋，片刻就能辨別業者的資訊真偽，加上預售屋交易即時揭露上路，房價流動更加透明，業者若想操作價格恐淪為「見光死」；而隨著實價登錄上的資料愈發完整，未來預售推案的開價與成交價格將高度重疊，因此不二價的銷售策略可望成為市場趨勢，至於民眾接受度如何，仍有賴時間觀察。

Tips：
目前預售屋合約雖有政府把關，但民眾仍不能掉以輕心，漮謐法律事務所主持律師林哲希便提醒，民眾在尚未簽約時，至少有5天「審閱期」可將合約書帶回去研究，此時若對契約條款有疑慮，就要「毫無保留」與業者磋商，直至雙方達成共識為止；不然一旦簽約後，民眾再想以無審閱期或契約條款有疑義，請求業者解約或減少價金，除非情況符合契約內容，不然法院基於契約自由精神，有很大機率會同意業者沒收民眾已繳納之定金，或令其在一定範圍支付違約金，這點民眾要特別留意，避免「賠了夫人又折兵」。