鬼月買房好議價? 內行人講實話

【金筱筑/採訪報導】農曆7月民俗月，許多長輩認為諸事不宜，多建議不要在這段時間買房入厝，也使不少民眾認為這時候進場可以相對撿便宜。但房市專家坦言，隨著近年習俗觀念轉變，鬼月對房市的影響已越來越淡，加上現在已有實價登錄可參考，鬼月淡季已難成為買賣議價藉口，建議民眾買中古屋時要議價，先鎖定急售物件，搞清楚屋主是否是透過繼承、贈與相對取得成本低的方式獲得，可能議價空間較大。

｜找急售物件 議價空間相對大

房仲業者指出，民眾買房想議價，可鎖定急售的案件，現在不少線上售房網站物件就有強調「屋主急售」、「缺錢急售」等字樣，民眾可以先透過這些資訊做初步的過濾判斷，相對議價可能性就會高一點；再來，則可分別從周邊區域、房屋本身特性以及屋主條件來去做觀察。

首先，以區域來看，可觀察一些成屋多、賣壓大的區域，留意是否有急售的物件，如此談價空間大，撿便宜的機會大增；若以房屋特性來看，假如物件地點夠好，但屋齡老舊、社區管理不完善卻亟需修繕基金、整體增值性不高、長期價格漲幅不大，但屋主持有成本又漸增，屋主換屋另找標的的意願較高，因此也有一定的談價空間。

此外，假如屋主是透過繼承或贈與取得，由於取得房屋成本相對低，議價空間也會相對大，房仲業者指出，民眾可以主動旁敲側擊向屋主詢問、或是打聽房仲屋主賣屋原因，再不然也可至地政事務所調閱二類謄本，查詢物件登記原因，藉此就可知道房子來由為何；假如屬屋主夫妻離異，大多有出售的時間壓力，希望盡快處理共同財產，因此有一定的議價空間。

圖/不少線上售房網站物件就有強調「屋主急售」、「缺錢急售」等字樣，相對較有議價空間。

｜從8折~85折出價 單價開始殺價

再來，大家都知道比價要看實價登錄，了解區域周邊行情，但可別忘了要把屋齡、是否含車位考慮進去，假如能查的到同社區、同房型不同樓層的成交價更是加分，心中有個基礎，出價時才有所依據，而不是漫天喊殺。消基會房屋委員會召集人張欣民指出，通常買方第一口喊價應當是賣方開價約8折~85折開始出價，之後再一點一點追加回來。一般來說，屋主對總價比較有感覺，所以民眾可以從單價開始殺價。假設一間房子單價30萬，民眾可以砍個1~2萬看看，屋主對於砍單價相對比較沒感覺，反推成總價後，再把零頭扣掉，就能達到「掐頭去尾」效果。

張欣民也提醒，民眾在議價時，最重要還是得確認心中的「底價」到底在哪裡，除了自己最高可負擔的價格之外，也要符合屋主期望價格，通常「開價」越高的通常表示屋主的心態越高，所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時，通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修。

圖/仲介可以事先過濾買家身分，更能節省賣家時間。

｜切勿剛看房就要砍仲介服務費

張欣民坦言，隨著現代化，國人對鬼月忌諱越來越少，鬼月房市淡季的說法也越來越淡，過去有人會以此議價，或是避免看屋，如今都很少見，主要原因在於現在已有實價登錄機制，相對古早時期資訊透明，因此買賣議價相對比以前越來越不容易。但身為買方的民眾，只要做足功課，買房還是有議價空間，首先，民眾要買房，最好還先是請房仲協助，因為仲介可以事先過濾買家身分，更能節省賣家時間，而找到買家後，房仲大多也會知道賣方心中底價是多少，所以他可以透過暗示技巧，來鼓勵買方出價。

而在議價過程中，資深仲介也透露，買家也可透過說話技巧來與仲介談條件，假如屋主開價1千萬，買家就可以說自己實給900萬，但喊出來的總價必須要包含仲介服務費的，假如房仲能談成拿到總價最高2%、也就是18萬的仲介費的話，若屋主最後願意882萬賣掉，那也是房仲自己的本事，藉此守住買家自己的價格底線，不必勉強購屋。

不過，民眾也要留意，不管是買方還是賣方，假如才剛開始看屋，距離成交八字都還沒一撇就先開口砍服務費，則房仲壓根不可能用心幫忙找適合物件；此外，當雙方價格快要談成之際，卻突然要砍仲介服務費，使房仲覺得真心換絕情，有了「換個買家或賣家會更好」的念頭，使成交前一刻發生變數，對雙方都是得不償失。

TIPS:

傳統習俗來說，農曆7月忌諱入住儀式，因為會讓好兄弟誤以為是在中元普渡，容易與地基主、五路財神、門神等搶食及搶錢，引起衝突，容易傷到好兄弟們，使人們運氣陷入低潮。但假如民眾非得趕在7月看屋、入厝的話，中國地理風水研究協會理事長張旭初表示，民眾在看房的日子則可以翻閱農民曆，避免挑選與自己生肖衝突的日子，同時儘量在陽氣較旺的中午前看房，若覺得房屋陰冷，建議就應避免購買，再來也可以站在房子中心，閉上眼睛感受看看會不會有暈眩的感覺，若氣場不合也切勿勉強。

而在看屋時，最好準備幾個夾鏈袋，裡投放18顆黃豆， 用黑筆在紅色或是黃色的紙上寫「對我有生財」，或是準備夾鏈袋裝鹽避煞。入厝時也要挑選農民曆宜入厝的日子，除了時辰要看、地基主祭拜等禮節不能少之外，也要準備十全十美，包括五種豆子(紅白黃綠黑豆)以及五種米(黃色小米、花生米、稻米、芝麻米、糯米、五米)放在透明袋放在身上，同樣用黑筆在紅色或是黃色的紙上寫「對我有生財」希望諸事順利，才能不冒犯好兄弟，順利入住不會搬家後招霉運。

圖/買房簽約要看農民曆挑時間，避開與自己生肖沖煞的日子。