高坪效4+5樓公寓能買嗎? 專家曝慘忍真相

【金筱筑/採訪報導】中古屋百百種，不少民眾常常會選擇房價相對便宜、地段好的的中古公寓及透天，更有買方看中頂樓加蓋的4+5樓物件，多花一點錢就能有多一倍的空間使用，但要注意，這種物件大多屬於既存違建，5樓部分也無法列入權狀範圍之中，在銀行核貸時，也只會看4樓的權狀部分，貸款成數也相對低，因此民眾若要購買這類型的產品，得要多存自備款。

│「程序違建」大多補登記即可

台灣違建多，民眾買中古屋挑來挑去，很容易一不小心就碰到此類物件。一般來說，通常建築物興建完成後，都需要辦理「保存登記」，也就是向地政機關申辦所有權之登記，取得房子的權狀後，出資興建者才能移轉該建築物的所有權；而建築物的買方，也要經過「所有權移轉登記」的程序，才能取得建築物的所有權。然而，有些建物卻無法提供以上資料，大部分分成兩個原因，分別為「程序違建」與「實質違建」。

所謂的「程序違建」，也就是屬於在實施建築管理前蓋的建物，金門地政士事務所地政士林怡指出，台灣有些幾十年的老房子，當時房子蓋好之後，可能是因為自建後不曉得要辦理保存登記，因此沒到地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，但假如當初蓋房子時有按照當時法規走，也沒有危害公共安全等問題，就屬於合法建物，只要補登記申請使照證明即可，因此現有未辦保存登記的房子，最大宗多屬於民國84年以前的既存「實質違建」的關係。

圖/現今未辦保存登記的房子，最大宗多屬於民國84年以前的既存「實質違建」的關係。

│違建屬資產 屋主有「事實上處分權」

台灣房屋三重國小捷運特許加盟店店長周律廷指出，「實質違建」最常見的，包括4+5頂樓加蓋、陽台、騎樓外推、夾層屋等建築，像這種產品多處於緩拆或拍照列管階段，因此在中古屋買賣市場仍具有一定資產價值。

以市場實質面來說，不少4+5樓產品總價反而比純粹4樓來的高，而很多民眾也會覺得多花點錢買更多實質坪數也沒什麼不好，但林怡提醒，由於這種既存違建並不具有辦理保存登記時所需要的使用執照，因此就無法向地政機關辦理保存登記，導致違建的買方也無從透過「所有權移轉登記」取得違建的所有權。

但為了保障這些財產的使用權，法院因此創設了「事實上處分權」的概念。畢竟買家因為有付錢，並非無權占有，因此違建當然屬於民眾的資產，即使違建的買方無法取得所有權，仍然可以對對違建進行占有、使用、收益或事實上處分等行為，民眾可透過稅籍編號移轉的方式，行使「事實上的處分權」，移轉完成後，稅務機關會給買方「房屋稅籍證明書」，提供納稅義務人了解該房屋之課稅情形。

│要確認違建範圍 不動產現況說明書看清楚

不過有時候民眾看中古屋，實在無法光憑肉眼來判定究竟房子總樓高是4樓還是5樓，哪部分屬於增設違建哪部分屬於原始建築體，因此，為了避免日後引爆買賣糾紛，買方透過仲介看房時，應要求房仲業者提供「不動產現況說明書」，詳細閱讀房屋坪數及權狀內容等內容，釐清實際權狀，並且觀察是否有將5樓空間確實註記在違建上，好來保障自身權益。

圖/民眾透過房仲買房，房仲必須提供不動產說明書。

│銀行核貸看權狀 違建不能貸款

在銀行貸款方面，因為整棟建築物就是違建，因此完全不可能核貸成功，周律廷解釋，銀行在評估一間房屋的價值時，看的就是權狀上「主建物」加上「附屬建物」的面積，再用市價去計算，假如民眾賣4樓公寓頂加蓋5樓鐵皮的房子，在銀行核貸時，也只會看4樓的權狀，所以不管民眾公寓頂樓有沒有加蓋，陽台有沒有外推，其實都不會改變權狀上面登記的面積，對於銀行貸款的鑑價，也沒有加分作用，因此民眾若要買這類型的產品，手頭上現金得要充足。

│房屋稅及房地合一稅照樣要交

而且，像這種違建除了沒有所有權、貸款難貸之外，還是得乖乖繳納房屋稅，林怡指出，違建設立稅籍及繳納房屋稅，是房屋課稅納稅義務，民眾並不會因為繳稅了而使房子成為合法房屋。依照《房屋稅條例》規定，房屋稅是以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，違章建築房屋符合房屋稅課徵的要件自然不能例外。

也就是說，假如民眾買4+5樓違建，其中4樓30坪、5樓15坪，則就得用45坪來報房屋稅，而納稅人也都得在增建完成之日起30日內，檢附有關文件向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍及使用情形。

另外，林怡表示，就算違建沒有確切辦理過戶動作，之後買賣，下一手買方同樣要繳契稅，再來就屋主而言，若是2016年1/1後取得房屋，未來轉手且有獲利之下，還是要課徵房地合一稅，買賣雙方也必須在訂立契約之日起30日內，填寫契稅及房地合一稅申報書，並檢附「公定格式契約書」及買賣雙方身分證明文件影本，共同向房屋所在地鄉鎮(市)公所申報繳納房地合一稅及契稅。

圖/民眾下手4+5樓產品時，務必要想清楚。

TIPS:

除了自住之外，有些人買4+5頂加違建，就是想將頂加部分隔成好幾間出租套房、雅房，想打著賺租金當包租公的算盤，但因為頂樓為全體住戶可共用的空間，若遭使用於出租等營利用途，林怡指出，全體住戶還可以依《民法》第818條等規定，要求平分共有利益，因此收來的租金可能會被判須返還不當得利，還得將收到的租金均分給住戶；此外，民眾若買頂加等都更，希望可以用權狀加上頂加空間來跟建商談坪數分回，但由於頂樓其實是全體住戶共用，若只單獨給最高層住戶分回坪數，容易受到其餘住戶質疑公平性，因此大部分建商還是以權狀面積來計算。