想買地上權住宅? 專家曝:這四點暗藏玄機

地上權住宅曾因高地租、貸款不易淪為票房毒藥，但隨房價高漲、法規陸續修正，竟搖身一變成為市場寵兒，堪稱是房市「鹹魚翻身」的最佳代表，根據國產署資料顯示，近年地上權土地招標，包括六都均有捷報傳出，其中南部更是蓬勃發展，也引起許多購屋族關注；專家指出，相較一般住宅，地上權價格確實較為親民，但箇中卻暗藏玄機，特別是地上權的年限、地租、產權、貸款等四關鍵，提醒民眾購買前仍需留意，才不至於「撿了便宜，賠了生活」。

圖/近年房價高漲，價格相對親民的地上權住宅鹹魚大翻身，成為市場寵兒。

│地上權藏眉角 買之前看清楚

地上權住宅該買嗎?是很多人內心的疑問，中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，就市場觀點而言，在房價「遍地烽火」的時代，地上權雖無永久所有權，卻擁有兩點優勢，其一便是「總價便宜」，觀察過往數據，地上權住宅相較周邊同類型產品，價格都會便宜2~3成。

再來「地段精華」也使地上權住宅加分許多，尤其當前國內各地蛋黃區土地稀缺，而政府釋出的地上權土地，就有許多緊鄰精華地區且面積方正，有利業者開發，再者，民眾購買後也能立即享有成熟機能，都是地上權住宅近年捲土重來的關鍵之一。

然而，江龍名也強調，凡事有好有壞，地上權的相關規定近年雖有鬆綁，但仍有諸多不足之處，下列這四點關鍵，民眾在購買前最好能仔細留意。

一、轉手有難度 晚買越吃虧

首先，不少人購賣地上權住宅往往「只看價格，不問年限」，目前地上權年限雖已上調至70年，但地上權案的年限，是由國家「交地」給建商時起算，若再計入施工與到期前的整理，居住時間將大打折扣；以台北市信義區「台北花園」、中山區「京華DC」等知名地上權社區為例，由於使用年限均已超過25年，若消費者此時購入，以50年上限來看，民眾實際居住剩不到20年，日後想脫手也會因年限屆滿而難度倍增，因此買之前最好問清楚。

二、有沒有權狀 轉手差很多

目前地上權住宅可分為「可分割」及「不可分割」，兩者最大差異在於「權狀」有無；簡單來說，可分割的地上權住宅，消費者可以拿到登記著自己名字的建物權狀，能獨立進行買賣；若是不可分割的地上權，如「華固新天地」、「台北京站」等案子，房屋是登記在建商名下，消費者並沒有權狀，僅擁有房屋使用權，若日後想轉手、贈與或繼承，都需透過建商進行，增加消費者不少麻煩。

圖/不可分割地上權案，消費者日後轉手、繼承或贈與都要透過建商，恐造成不少麻煩。(圖為台北京站百貨)

三、利率高、成數低 地上權貸款傷腦筋

同時，地上權住宅還有一處抗性，就是貸款較為不易，如過往不可分割的地上權建案，經常是銀行貸款給建商，建商再轉貸給民眾，房貸成數往往僅有5至6成，利率約3~5%，即使是可分割地上權住宅亦然；不過，根據南部地上權業者透露，隨著房價高漲，加上市場熱錢旺，近年地上權住宅貸款已寬鬆許多，像有建商用「整批」地上權建案向銀行申請房貸，由於該產品地段不錯，加上建商本身品牌、財務情形良好，最後都能談倒房貸成數7~7.5成，利率1.9~2%的實惠條件。

四、地上權萬萬稅? 持有成本有這些

最後，地上權持有成本亦十分重要，安桓地政士事務所所長黃若盈指出，地上權住宅雖無土地所有權，不需負擔地價稅，但每年所需支付的房屋稅及高額地租，才是民眾荷包真正的隱形殺手，她解釋，地上權地租是以申報地價年息1％至5％來計算，而「申報地價」是以「公告地價」作為依據，換句話說，當政府調漲公告地價，地租也會隨之上漲，而在目前國內房價全面走強的態勢下，公告地價幾乎是連年調漲，也造成地租一路飛漲；這點在2016年前得標的地上權住宅尤為明顯，更曾引起市場不小爭議，此後，政府才將地租改採「部分固定、部分浮動」計算，企圖穩定地租漲幅，但相較適用自用住宅優惠稅率的地價稅，地上權住宅的地租仍是「貴鬆鬆」。

依目前《國有非公用土地設定地上權契約書》內容，新制地租計算為：「決標當期土地申報地價＊2~2.5%(固定)」+「當期土地申報地價＊0.5~1%(浮動)」

舉例來說，當民眾在2021年買下位於一間申報地價為每坪2.1萬元、土地使用面積換算3坪的地上權案，假設業者是在2017年得標土地，當年申報地價為每坪1.9萬元，則粗略估算年繳地租約2.7萬，相較適用自用住宅的地價稅1,500元相比，兩者差距仍高達5.5倍。

│地上權風向轉 北中南買氣大不同

另外，以往被視為地上權「黑洞」的中南部，近幾年不僅地上權土地招標成績亮眼，連地上權建案也蓬勃興盛，像高雄近年就有「河堤世界」、「全民大樂」及「國揚時代」等案推出。對此，熟稔南部房市的建設公司土開部蔡姓主任分析，自政府規定500坪以上國有地不得出售後，對業者來說，要有近市區，機能成熟且可大面積開發的土地逐年稀少，隨著房市回溫，業者對土地需求量能增加，因此法規鬆綁的地上權格外受到關注。此外，他也提到，地上權住宅在南部，除了價格、地點具有優勢,能吸引到年輕首購族；其總價低、又兼出租賺投報的性質，更成為許多置產族下手目標，頗受當地民眾青睞。

Tips：

至於地上權到期後，住戶該怎麼辦，由於目前尚未發生，實務上眾說紛紜，但依相關法規及國產署設定地上權契約來看，住戶會面臨兩情形，一種是建物不堪使用，也就是住戶要在到期的一個月內搬離，且建物、土地都要無償還給政府；另一種則是建物堪用，或有一定比例的住戶想續約，此時政府可能會朝續約或另行委託單位管理的方式辦理；但要注意的是，現階段政府仍採用「拆屋還地」的規定，日後是否會放寬還是未知數。

另外，業者得標地上權土地後，也會與國產署簽訂「無償委託管理契約」，並繳交一筆履約保證金，負責在這段時間內負責地上權住宅的管理，包括地租收繳、欠租催繳等事宜，因此，建商品牌也會影響社區管理優劣。