換屋族免驚! 靠這招竟能免繳房地合一稅

圖/民眾會隨著家庭人口增加等原因而須出售房屋，再另外買一間不動產。

隨著房地合一2.0在今年七月上路，重稅不僅嚇退投機客，也讓許多有換屋需求的民眾縮手，但根據財政部南區國稅局指出，民眾若是賣掉「低價舊屋」換「高價新屋」，可申請適用重購退稅優惠，只要符合下列自住、買賣間隔兩年、要在買賣後五年內申請等三項規定，就可核退全額房地合一稅。

│想免稅 三項規定缺一不可

南區國稅局表示，民眾原有的不動產，會隨著家庭人口增加等原因而須出售，另外買一間不動產，也就是一般所稱的換屋，因此個人若想重購房屋，只要符合新舊屋皆為自住用途、買賣時間在兩年內、新屋移轉登記後五年內需提出申請等三項條件，即可適用重購退稅優惠規定，此外，小屋（低價屋）換大屋（高價屋）可全額核退房地合一稅，大屋（高價屋）換小屋（低價屋）則依比例抵稅。

國稅局指出，第一點是新舊房地必須為自住用途，如個人、配偶、未成年子女登記戶籍居住，且無出租、供營業或執行業務使用。如果新屋在五年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳原扣抵或退還之稅額。第二是出售原有房屋，與購買新房屋的間隔時間須在兩年內，無論是先買後賣，或先賣後買，出賣原有房屋與重新再買的（以向地政事務所完成移轉登記日為準）差距必須在兩年以內。

最後第三點則是在房屋過戶五年內或申報房地合一稅需申請退稅。若為「先賣後買」，必須在新買的房屋過戶完，或是房屋使用權交易次日起五年內向國稅局提出退稅申請；至於「先買後賣」者，則須在申報出售原有房屋的房地合一所得稅時，提出扣抵應納稅額申請。

│善用重購退稅 換屋省荷包

個人重購自住房地可申請退稅金額，是以重購房屋價格占出售價格的比例來計算，自出售舊房地所繳納房地合一所得稅計算退稅額（先售後購），或計算扣抵稅額自應納稅額減除（先購後售），退稅金額不能超過房地合一稅額。

國稅局舉例，A在2018年1月購買一筆房地約400萬元，並且在2021年2月以500萬元出售，繳納房地合一所得稅20萬元（所得100萬元且適用房地合一稅率20％）。後來A於2021年3月以300萬元購買新的房地，如新舊房屋都符合自住，則A可在重新買完新房屋，並於過戶起五年內申請退還房地合一稅稅額12萬元

退稅金額：出售房地應納稅額20萬元×重購價額300萬元/出售價額500萬元=12萬元