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寬限期是什麼? 竟成央行打炒房利器

2021-10-02     591編輯部報導
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【黃鈺倫/採訪報導】中央銀行於日前再次出手打炒房,其中一項即為限制六都及新竹縣市第2戶購屋貸款不能使用寬限期,被視為炒房利器的「寬限期」,其實對於自住客來說,只繳息不繳本金的「寬限期」剛好可以紓解買房現金不足,但其中「眉角」很多,一般來說寬限期單一銀行最多3年,想展延房屋鑑價、借款人條件通通重新評估,可沒那麼簡單。

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圖/銀行的房貸寬限期多在3年內,部分最長也有展延到6年的機會。

|展延寬限期 銀行得重新評估條件

所謂的房貸寬限期指的是期限內只需還利息不需還本金的房貸繳納方式,讓不少買完房身上沒有多餘積蓄的人減輕負擔,不過卻也讓部分投資客藉此短期炒房。根據玉山銀行房貸專員表示,以市面常見的銀行來說,寬限期多為3年內,部分銀行最長也有展延到6年的機會,不過還是會依據借款人的貸款金額和收入等條件不同而有所差異。

若是原本的寬限期已到,想再展延寬限期,銀行評估的條件除了包括房屋現況還有借款人的還款能力之外,借款人原先的貸款成數也是變因之一,舉例來說,如果借款人原本貸款成數就是8成甚至85成,在本金較高的情況下,銀行同時還要評估未來房價走向,在風險較高的情況下,可能就不願意展延。對此,富邦銀行房貸專員建議,民眾若是有打算想展延寬限期的話,借款人可於首次寬限期內適度提前償還本金,至少先還掉1成的本金,就比較有機會再爭取展延。

不過House123房產平台執行長邱愛莉也提醒民眾,一旦展延寬限期,也代表日後還款的時間減少,當寬限期結束,壓力恐會更大,因此建議民眾若有足夠的本金,儘量將寬限期留到急需時再使用,根據中國信託房貸專員表示,寬限期並非只能在一開始申辦房貸時申請,除了有需求再申請外,也可以分次申請,只是加總年限不得超過銀行核准的期限,但得注意的是,每次申請都有手續費,以中國信託來說,每筆要5千元,民眾是否需要分次申請,得先規劃一下。

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圖/民眾若有足夠的本金繳納房貸,建議儘量將寬限期留到急需時再使用。

|除了展延寬限期 轉貸也可再申請

萬一寬限期過了,除了可以展延之外其實還可以透過轉貸的方式再申請寬限期,不過此時就得視新銀行願不願意承做,倘若經新銀行評估後,認為借款人財力狀況沒問題且房屋估價也可以,則新銀行也會再給借款人寬限期。

不過轉貸同時也要注意衍生的成本,首先,轉貸時若當初貸款時有綁約,則原貸款銀行會收取違約金,計算標準各銀行不同,大部分綁約期限約2~3年;再來則是房屋重新鑑價的貸款金額恐下修,由於房屋價值會隨著屋齡下修,也就代表可貸金額恐不如預期,另外還包括地政設定規費、及代書費,以及轉貸到新銀行所產生的房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等,因此建議民眾應先行計算,再評估是否要轉貸。

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圖/想轉貸申辦寬限期,新銀行也會重新評估房屋現況。

Tips:

寬限期建議有需要再使用,那什麼時候適用呢?邱愛莉表示,首先就是短期資金窘迫的人,像是剛買完房,此時還得再添購家具甚至裝潢,就可以考慮先使用寬限期,降低每月負擔;另外,若是近2~3年後會有大筆獎金入帳,或是換屋族先買後賣也建議可以使用,不過由於現在央行限制六都及新竹縣市第2戶購屋貸款不能使用寬限期,不小心也波及到先買後賣的換屋族,因此建議買房時夫妻應避免共同登記,未來換房時才可以登記在另一方的名下,如此一來就能申請寬限期,減輕一開始的還款壓力。

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