「等房」少奮鬥30年? 一張表讓你搞清楚

不想努力了?隨著房價高漲，加上高齡、少子化警鐘敲響，不動產繼承數量持續激增，根據內政部資料顯示，2010年國內繼承房屋僅3.9萬棟，到2020年已飆升至5.9萬棟，10年增幅逾5成，更出現購屋族放棄買房，用「等」繼承的方式來取得房子。對此，地政士直言，繼承看似「走捷徑」，若缺乏事前規劃，負擔同樣不小!民眾得知自己擁有繼承權後，從遺產稅、遺產分配，到最後出售房產的納稅，共三關要過!絕非如外界想像是「少奮鬥30年」。

圖/房價漲，加上少子、高齡化，繼承不動產的「等房族」與日漸增。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少

安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

遺產稅計算步驟：
步驟1：遺產總額-免稅額-扣除額=課稅遺產淨額
步驟2：課稅遺產淨額X稅率=遺產稅

舉例來說，美美在2021年過世，留下丈夫老王與一對子女小王、小美，美美名下有一棟於2020年1月取得，價值4千萬元的透天別墅(公告現值+評定標準價格)，則遺產稅計算為：
1.遺產淨額=4000萬元(遺產總額)-1200萬元(免稅額)-配偶493萬元(扣除額)-小孩100萬元(扣除額)-喪葬費123萬元(扣除額)=2,084萬元。

2.由於遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%，因此遺產稅為：2,084萬X10%=208.4萬元。

│第二關：爭產「火藥庫」? 遺產分配大哉問

再來，當美美家人繳清遺產稅後，就會面臨到遺產分配的問題，漮謐法律事務所主持律師林哲希表示，一般來說，遺產要經過分割，從「公同共有」變成「分別共有」，繼承人才能各自處分遺產，而目前有遺囑分割、協議分割及裁判分割三種方式，當中除了由繼承人向法院提起的裁判分割，其餘兩種均由當事人意願自行分配；以協議分割來說，美美所留下的房子，倘若丈夫和小孩彼此已有共識，三人便可向登記繼關辦理分割，此時房屋產權，就會變成爸爸老王，子女小王、小美各持份1/3。

但林哲希特別說明，雖說遺產分割完畢，每個人已持有房屋產權，但接下來該怎麼分配，才是家庭「不能說的秘密」，尤其是過往常見「傳子不傳女」，便引起不小爭議。舉例來說，當小美因出嫁而搬出家裡，房子只剩爸爸老王、小王居住，此時當爸爸要求小美將持份贈送給小王，倘若小美不肯，就會造成親人間齟齬，甚至走上法庭，衍生出共有物處分的問題。

而根據目前法規，共有物處分可透過兩途徑，一種是依據土地法第34條之1出售時的優先購買權，換句話說，若小美不想將持份送給家人，想賣給外人，就必須在出賣前以書面通知其他共有人，若其他共有人願意購買，則必須在接到通知15天內回覆，如此一來，老王和小王就可用同價格、條件優先購買；第二種則是向法院提起變價分割訴訟。常見做法是將透過法院將房屋拍賣，以現金按比例均分給全體共有人；林哲希指出，第一種方法，由於不必上法院，只需繼承人「喬好」即可，實務上較為常見；至於第二種，因交由法院判定，萬一進入拍賣程序，更是所有外人均能參與，因此除非繼承人意見分岐極大，一般不建議走第二種途徑。

圖/律師指出，即使遺產分配完畢，處置不當仍會造成親人撕破臉。

│第三關：繼承房屋轉手 房地合一稅虎視眈眈

最後，若繼承人決議出售房產，有甚麼成本需支付嗎?黃若盈指出，目前繼承出售房產，除了應繳土增稅，最容易造成民眾混淆的，恐怕還是新制的房地合一稅，與舊制財產交易所得稅的適用時機。黃若盈解釋，目前新舊制，原則是依照被繼承人取得時間點不同來決定，簡單來說，父母是在2015年12月31日以前取得不動產，日後出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅，須併入該年度綜所稅申報，但若是符合房地合一自住優惠稅率的條件，享有最高400萬免稅額時，兩者仍可擇優選擇。

反觀在2016年1月1日以後繼承之不動產，則一律適用房地合一稅新制，黃若盈提到，適用新制的繼承人，先別急著捶心肝，因為根據規定，繼承後第一次出售的不動產，可以與被繼承人持有期間合併計算，若又符合自住優惠、重購退稅等機制，稅費與舊制其實差距不大。

舉例來說，爸爸老王持有不動產4年後過世，小王和小美共同繼承4年後想轉手，這樣持有年限共計8年，房地合一稅率為20%，再加上種種優惠，其實仍能節省不少稅費，因此建議民眾在出售前一定要仔細試算，避免因小失大。

Tips

萬一繼承遺產時「窮的只剩下房子」，現金不夠用來繳清遺產稅，怎麼辦?國稅局邱姓官員指出，根據《遺產及贈與稅法》，繼承人若現金繳納有困難，可用實物來抵繳遺產稅，但假使民眾提出的是不易變價或保管的標的，例如具有瑕疵不動產，讓政府日後保管或變賣困難，此時就會以該不動產價值，占全部課稅遺產的比例來換算抵繳金額。

舉例來說，有位剛過世的民眾甲，遺產為4千萬元，經計算應繳遺產稅為2百萬元，由於甲名下財產均為不動產，也無任何現金或存款，恰巧繼承人發現有一棟房屋價值2百萬元，便想用該房屋來抵繳；沒想到經官員勘查，發現該筆不動產位於山坡地保留地，未來出售恐有困難，遂根據公式，得出這棟房屋占遺產總價值比例僅二十分之一，換算下來只能抵繳10萬元，尚餘190萬元的遺產稅要繳，可說相當「不值錢」，提醒民眾要注意。