央行打房慘被影響? 貸款不足有解方

【黃鈺倫/採訪報導】央行打房動作頻頻，未來是否全面限制貸款成數，投下不確定因素，民眾買房最怕貸不到理想的成數，尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸，若突然因政策或是房價下跌等影響之下，貸款成數不如預期，此時除了湊現金應急之外，專家也建議，民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款，或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數，以及提供保證人、擔保品等作法，加強自身信用條件，才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。

｜善用建商配合的銀行或建商貸款

近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

圖/買預售屋怕日後貸款不足，建議一開始簽約時就先確認建商是否會提供貸款。

｜與銀行協商提高利率或加購保險

另外若是想提高房貸成數的話，也可以跟銀行商量條件以爭取較高的貸款成數，像是提高房貸利率或是搭配保險的方式增加額度，不過這必須配合貸款人的自身條件、償債能力，進一步與銀行洽談，但邱愛莉表示得注意的是，也得視該銀行原本規定承做的貸款成數，若是該銀行原本就只能貸款到8成，此時若想藉由提高利率增加貸款到85成也是沒有辦法的事。

另外，有部份銀行也可能會要求搭配加購房貸壽險的方式以提高貸款成數，由於房貸壽險可以保障投保人若不幸身故，房貸壽險的理賠金將以償還房貸為優先，對銀行回收款項相對有保障，所以銀行也比較願意提供高一點的貸款成數，不過需要注意的是，房貸壽險還得額外再繳保費，因此民眾除了原有的房貸之外，還有保險的費用支出，在申辦前應先衡量是否能夠負擔。

圖/與銀行協商提高房貸利率或是搭配保險的方式，也有機會增加貸款額度。

｜提供保證人或不動產當擔保品

想要提高銀行貸款成數，明冠地政士事務所指出，還可以透過提供保證人或是擔保品，雖然自2011年《銀行法》修法，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人、銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人，除非是民眾自己想加強信用條件，而主動提岀。

因此如果財力證明不足者，建議可以主動提供保證人，強化自己的貸款條件，但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭，因此規定保證人得是二等親內的親屬，一般常見是夫妻之間以收入較高者當保證人，或是夫妻倆的父母收入比較高時，就能考慮將父母列為保證人。除了提供保人外，也可以透過提供擔保品，像是抵押名下其他不動產或是父母名下的不動產，同樣也可以提高貸款額度。

｜借信貸或以他人名義購屋

最後則考慮借信貸，若要在不影響資產負債比的情況下，明冠地政士事務所建議，信貸跟房貸一起送件，不過由於信貸會往前回查是否有其他負債，而房貸則不會，因此同時送件後優先選擇信貸對保撥款，而後房貸再對保撥款，如此一來兩筆貸款才能成功申辦。

另一種狀況即是，若是名下已經有房，此時第二戶的貸款成數恐受影響，因此不少人就會透過藉由其他人的名義買房貸款，主要常見於先生買房登記給太太或是父母買房登記給子女，但須留意的是，若房產遭出名人變賣甚至脫產，也有可能要不回來。因此，建議借名登記前應先簽訂契約提高保障。

Tips:

買完房後若是怕銀行貸款成數不足的話，以成屋來說民眾可以在簽約前先在合約內註記，貸款金額若是不足就無條件解約等條文，不過買賣預售屋多半沒辦法，因此邱愛莉指出，另一個避免紛爭的簽約方式，則是在簽約前可以和建商約定，若是貸款不足的話，剩下貸款部分由建商按照銀行利率貸款給買方，不過若是當簽訂時都沒有註記，而事後也無法用現金補齊，就會變成違約，建商最多可沒收價金15%作為違約金，不可不慎!