房市高點搶捷運宅最保值? 專家:好傻好天真

【金筱筑/採訪報導】近期房市交易熱絡，在全台房價飆漲的情況下，不少民眾很怕此時進場買在高點，因此尋覓抗跌保值好產品，其中捷運站更被視為票房保證。但買捷運宅可不代表穩賺不賠，專家提醒，有些捷運宅明明離站點遠，甚至超過1公里，卻仍然誇口自己是捷運宅，貿然出手後CP值不如預期可會吃大虧；或是趁捷運路線還沒有成形就先自以為搶便宜卡位，到時候若路線改道，風險都得自行負責。

｜共構宅家在車站上方 禁瓦斯管線

很多人想買捷運宅，普遍來說，捷運宅大致分為「捷運共構住宅」、「捷運分構住宅」及「一般捷運住宅」3類，台灣房屋新莊幸福店店長林志泓表示，其中「捷運共構住宅」(或是聯開宅)為建商與捷運局聯合開發，在同一棟建物內並共用出入口，家裡坐落在車站上方樓層，具有「出站即到家」特點，建造標準也較為嚴格，一般住宅的耐震係數0.85，而捷運共構宅安全係數則落在1.2~1.5間，但因為地底下或低樓層有捷運通過，捷運行駛時仍有震動感，加上捷運穿過地下，無法興建停車場，開車族須另找車位。

此外，考量公共安全問題，上方建物無法配置瓦斯管線，住戶只能使用電陶爐、電熱水器，電費開銷相對其他住宅來得大，而且公設比也會比較高。

｜分構宅不易產生空屋閒置問題

「捷運分構住宅」設計上則與一般大樓相似，配備獨立出入口，社區空間與捷運空間不會相互影響，這類同樣享有出站即到家優勢，且通常銀行鑑價金額高，可獲得較高的銀行貸款成數，降低買房壓力，對於投資客而言，鄰近捷運容易招租，不易產生空屋閒置問題。

但林志泓提醒，因為捷運分購宅有部分戶數屬於政府分回戶，可能會拿來當社宅出租使用，假如又是那種上千戶的大型社區，在一個政府代表眾多承租戶的情況下，住戶與承租客之間以及管委會很有可能容易產生糾紛，有不易管理的問題。

圖/捷運分購宅，會有部分戶數屬政府產權分回戶。

｜選好站點挑屋 實地走過距離最準

很多建商買房子，會主打只要鄰近、步行幾分鐘就可到捷運站的就是捷運宅。百億房產教練RENBA表示，這還可以再細分成兩種分類法，第一種分類法則是是否在捷運人潮多、站點多、班次多的主要幹道來分類，以大台北生活圈來分的話，A級為淡水線、中和新蘆線、板南線；B級為文湖線、環狀線、機捷線、新店線，C級為淡海輕軌、少班次的捷運支線以及其他還在規劃中的線路。要注意，有些捷運站因為太偏僻，捷運班次20~30分鐘才來一班，像這種類型的交通機能就很雞肋，未必會與房價成正比，民眾必須多加考量。

另外，第二種是鎖定一個站點，再依照站點距離分出A、B、C三種等級，A級為5分鐘、300公尺以內；B級為10分鐘600~800公尺；C級為15分鐘以內1公里以上，距離越近價格自然越昂貴，但民眾打開房屋刊登網站，常常會發現有不少物件主打「捷運宅」名號，吸引買方上門，但明明離捷運站步行超過1公里、或是雖然有捷運高架經過，但附近卻根本沒有站點，卻還是標榜自己的物件是「捷運宅」，無疑只是在沾捷運的光。因此，RENBA建議，民眾買房還是要自己實地走過，距離自己抓，切勿盡信建商或房仲廣告言詞。

｜捷運高架化設計 周遭噪音很驚人

而選好站點後，民眾挑物件樓層也得多加留意，林志泓提醒，自住應盡量避免選擇和高架捷運軌道同高的樓層如4樓、5樓，以新莊副都心與頭前重劃區的捷運站點為例，由於這一帶的環狀線跟機場線都走高架化設計，房屋若離捷運軌道太近，捷運進出站、行進時發出聲響或震動會十分驚人，再加上站內廣播及關門警示音，會影響淺眠者好夢，假如是高樓層，也會有嗡嗡共鳴聲，因此民眾大多都得加裝隔音氣密窗或是少開窗戶。

圖/民眾自住的房子，應盡量避免選擇和高架捷運軌道同高的樓層如4樓、5樓。

｜路線未完工通車前仍有變動可能 須自行評估

雖然捷運宅交通便利，但這幾年捷運宅房價不斷高漲，林志泓表示，即使位於相同行政區，住宅單價往往較非捷運宅的住宅高出1~3成不等，口袋若不夠深，恐怕難以負擔，因此有不少年輕首購族開始往有捷運路線經過的重劃區買房，趁著捷運路線還沒有成形、或是沒有完工通車的時候就率先進場。

但有些年輕首購族，卻因為現場代銷業者的話術說明，認為只要未來會蓋捷運就是不錯的選擇，容易輕信話術，假如之後狀況不如預期，反而有可能因買太貴被套牢，產生賠售問題。

因此，RENBA提醒，重劃區房屋供給量相對大，景氣越好，越要避免「追高」，否則若景氣衰退，這類型物件就會較難轉手，甚至有賠售風險。而且，由於重劃區周遭生活機能尚未到位，生活上也產生諸多不便，加上路線未完工通車前仍有變動的可能，輕則延期、改道，重則停建，風險須自行評估。建議待路線確定、動工後再購屋，避免買到空頭支票後悔莫及。

TIPS：

民眾想買保值宅，千萬不可只因為單一捷運機能而貿然出手購屋，RENBA表示，最好是有「1+n」，才能發揮「1+1>2」的效果，物件除了要擁有捷運之外，還要有學區、商圈或公園等其他機能，並且最好要有話題性，像是新建設利多、穩定的人口、就業紅利，未來轉手也較容易；而在購屋前也須先親自至現場勘查再行購買，以免實際居住後才發現與理想落差太大。