住商大樓難翻身? 專家:改建後身價三級跳

圖/信義區豪辦「聯合大哲」、「大於」，重建後身價三級跳。

城中城悲劇，一把火燒出老舊住商混合建物的疑慮，都更、危老議題也再度躍上版面。然而仔細觀察，近年不乏有建物藉此成功翻身。如位在信義區，前身為《聯合報》舊址改建的「聯合大哲」、「大於」，雖是住宅、辦公室混合，卻因地段精華，加上規劃妥當，每坪身價至少200萬起跳，高峰甚至直逼每坪230萬。專家認為，國內許多老舊複合式大樓，雖說規劃紊亂，卻因地段優勢，擁有不少增值空間，若將來能順利重建，身價反能「三級跳」。

│都更危老有難度 律師：資源分配不易

高雄大火悲劇，國內檢討聲浪四起，而根據內政部營建署的資料，截至今年9月底，全台都更共受理1378件，總核定960件；危老受理則有2,286件，核准重建1783件，兩者受理共3,664件，相較台北市屋齡逾30年的老屋共72萬戶，猶如「冰山一角」；而首當其衝的住商大樓，由於戶數眾多，常導致產權複雜或管理失當，更容易淪為燙手山竽，就目前來看，走向都更危老重建似乎是唯一解方。

對此，擁有危老重建師執照的律師林哲希坦言，都更危老推行的最大阻力，實際上是政府、業者、住戶三者的「資源角力」。尤其是目前法規、流程繁複，加上公家單位人力匱乏，只能將資源放在違建、海砂屋等重點大樓，一般民眾想要自行申辦，仍須仰賴業者協助整合；但也正因如此，業者與住戶間常存在資訊落差的「灰色地帶」。就曾有業者事前承諾住戶1坪換1.5坪，卻因住戶不懂權利持份如何轉換，事後才發現1坪其實僅能轉換0.7坪，引發不小爭議，進而促使一般民眾參與意願不高。

│加分還扣分 民眾反應兩極化

至於從市場角度來看，部分住商混合大樓，若擁有能見度極高的7-11、全家等連鎖品牌進駐， 因「下樓即超商」的方便特性，不僅會成為屋主、業者在銷售時的亮點，對部分買方也具備吸引力；另一派觀點則認為，連鎖超商因24小時營業的特性，容易在深夜吸引民眾喧嘩或飲酒抽菸，加上自動門的開關聲、物流卸貨的噪音，都容易擾人清夢，影響生活品質，故反應相當兩極。

長期經營大安、信義等區的韓姓房仲就表示，早期中古住商大樓，因欠缺規劃，常住家和辦公室混居，生活環境易受影響，不僅顧客評價兩極，房價相較一般純住社區也略低5-10%；但就目前觀察到而言，多數民眾仍會取決該物件的價格、地段、屋況及一樓進駐行業等多種原因。

舉例來說，相較餐飲業進駐，近年全聯積極拓點，不少社區均可見其身影，通常住戶對後者接受度較高；另外，同樣是住商混合大樓，位在忠孝東路和林森北路商圈價格也會存在差異，建議民眾仍要多方比較，才能明白自己接受度在哪。

圖/住商大樓，會因地段、進駐行業，導致身價差異。