非都建案眉角多 專家:3要訣得要注意

【金筱筑/採訪報導】買房子除了價錢、生活機能之外，住宅所在地的「土地使用分區」也很重要，但有時候民眾買新建案，可能會不小心買到非都計範圍內的「甲建」及「乙建」土地。專家提醒，買這種新建案，要先掌握「查問看」3要訣，了解該土地的使用分區，假若真買到「甲建」及「乙建」新建案，則要小心生活機能相對差、銀行鑑價相對偏低等問題等問題。

│新建案甲建、乙建很常見

買房注意事項百百種，大多數民眾買房子看重房屋價格、生活交通機能、建商口碑，卻忘了留意土地分區的重要性。禾禮地政士事務所地政士黃景揚指出，根據現行土地利用計畫依《區域計畫法施行細則》第10條規定，將國土資源分為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。其中最常討論的分類為都市土地與非都市土地的部分。所謂的都市土地是指實施《都市計畫法》範圍內的土地；而非都市土地就是都市計畫範圍外的土地，和都市土地一樣的，按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地等等。

一般來說，民眾若看的是非雙北的新建案，且地區較偏郊區，這時候就得要留意使用分區為何，否則很有可能就會買到「甲建」及「乙建」類型的產品。現職天時地利不動產顧問公司總經理以及消基會房屋委員會召集人張欣民表示，所謂的「甲建」，也就是「特定農業區甲種建地」，像這種土地在被劃定為特定農業區或是農地重劃之前，就已經被做為農業以外使用、或是有蓋房子在上面了，但因為政府不能強制把民眾的房子拆了變農地，所以土地重劃之後，就變成了「建地」。

而「乙建」則是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用，幾乎沒有計畫道路規劃，是現況道路，道路系統小又窄，像宜蘭、南投等非六都住宅聚落地就有很多這類型的產品。

圖/非雙北區域有不少「甲建」及「乙建」的新建案產品。

│價格便宜 但生活機能相對差

事實上，張欣民表示，「甲建」及「乙建」只要有取得建照，對於住宅需求的民眾來說，在使用與買賣上與都市計劃內的住宅用地並無太大區別，但一個區域若要被劃入都市計畫區內，其公所、公共設施都得要夠多、人口集中、商圈也必須發達，而「甲建」及「乙建」的新建案雖然座落地點多為主幹道分支地區，但整體生活機能與都市計劃內的住宅用地比較的話，相對條件沒那麼好，甚至也有看過有建案可能連瓦斯管線、汙水處理等都沒配置好，這就是民眾得要留意的地方。

而在價格方面來看，以今年狀況來說，由於比都計內的建案相對便宜，因此近期的銷況都還不錯，但民眾入手之前還是得要慎選建案地點，否則有些建案地點真的太偏，建案完銷期就會相對拉長，可能要1~2年才能去化完銷，因此管委會成立的時間可能也會延宕，建議民眾入手前也要多注意銷售狀況。

│地點偏僻 銀行鑑價相對偏低

一個土地的容積率及建蔽率愈高，代表建築物越能充分利用該土地的空間，也就意味著土地的利用價值越高，銀行會因此提供更好的貸款條件。但像「甲建」及「乙建」因為坐落地點相對偏僻，建蔽率、容積率也不大，因此若與都市計劃內的住宅用地比較，畢竟住宅區的建案開發強度一定會比農業區來得大，因此自然而然使用的特性上也會有所不同，銀行鑑價就會偏低，雖然民眾跟建商買的時候貸款成數至少也有7~7.5成，個人信用、收入若夠好當然也能再加分，但倘若屋主日後要轉手賣出，很有可能下一手買家會因為貸款不好貸等原因而卻步入手，使原屋主很難順利脫手賣出。

│掌握「查問看」3要訣 避免消費糾紛

雖然這幾年來也有不少農業區或鄉村區土地因為土地重劃的關係，而成功搖身一變成為都計內住宅區用地，但張欣民坦言，這種機會可遇不可求，而且攸關《國土計畫法》範疇，大多都要曠日廢時，順利變成成功機率並不高。因此，假如民眾害怕自己買錯土地使用分區，務必要做好「查問看」3要訣。

張欣民指出，「查」就是先查閱相關房屋、土地資料，像現在各縣市政府都有查詢執照存根的系統，供民眾上網查詢建案的建照，只要憑藉自然人憑證，就可查到土地使用分區及建築物使用執照；「問」則是針對建物使用執照內容，問清楚現場銷售人員提供的資訊並錄音保留對話紀錄，或向都發局、建管處等主管機關詢問求證；「看」則是詳細閱讀，以及比對房屋宣傳銷售文案，是否與建物及土地使用相關證明文件相符，切勿憑藉銷售人員片面擔保，而買到不符合需求的房子。

圖/民眾可透過各地方系統，查到土地使用分區及建築物使用執照。

TIPS:

在房屋買賣市場中，民眾誤買到都計內的工業住宅也是常見使用分區糾紛之一，黃景揚表示，畢竟這種蓋在工業用地上的住宅很多緊鄰市區，甚至就在都計的住宅區旁邊，一般民眾若沒有仔細查建照的話根本看不出來有何不同，而建商也往往會用較便宜的價格出售，讓消費者以為「撿到便宜」而出手購屋，但假如民眾把這樣的房子任意當住宅使用，因為違反了土地使用管制，依法可罰6~30萬元，而且可以連續開罰，因此民眾購屋前，一定要了解清楚，不要貪圖售價比同區段一般住宅便宜，或是心存僥倖而購買這類房子。