我家適合都更還危老? 一張表帶你看懂差別

「都更磨三代，危老怕釘子」道盡都更危老的辛苦，尤其自高雄城中城大火後，老屋重建的話題再次熱議，許多家有老宅的民眾，更開始積極探詢重建可能性；然而，繁複的行政流程、坪數轉換，常讓民眾摸不著頭緒，更別說明白哪種方式才最有利。對此，地政士表示，若民眾有意重建，大致上可參考「屋主多走都更，屋主少跑危老」的大原則，但實際狀況，仍因地段、容積不同而有所變動；專家也提醒，老屋重建是未來趨勢，獲利可觀，民眾「基本功」必須先做好，才不會淪為有心人士套利工具。

圖/多數民眾，分不清楚危老、都更差別。

│危老vs都更 先搞清楚這四點

想重建老屋，首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者差別，經手過不少重建案的安桓地政士事務所所長黃若盈對此特別有感，她表示，在社區老屋重建工作站時，常有民眾因分不清兩者差別，直接與業者簽約，導致雙方產生糾紛；她解釋，兩者比較像是「遠方親戚」的關係，雖然目的相同，但法源依據、申請方式(自辦、委建)皆有差異，甚至基地面積、同意比例、獎勵容積及核定時間等重要項目亦有出入，以下就幫大家整理出四點「基本功」。

一、基地申請面積
黃若盈指出，都更基地面積，依照各縣市規定有所不同，一般介於1000平方公尺(302.5坪)左右，像以台北市為例，在不考慮臨路、建築線等狀況，基地至少要500平方公尺（151.25坪）才能申請，但必須取得都委會審定，過程較為費時；至於危老基地面積則沒有任何限制，若是規模較小的基地(低於300坪以下)，一般都會建議屋主先嘗試危老重建。

二、同意人數比例
此外，同意比例亦是相當重要的一環，黃若盈指出，危老需100%的所有權人同意才能申請，過程中只要一戶表示不同意，大家只能「多數服從少數」；反觀都更則採多數決，只要同意人數到達門檻(依區域不同，分成1/2~4/5)，即便有部分屋主不同意，仍舊可以申請。此時，再將第一點的基地面積搭配比較，就能瞭解自己適合哪種重建方式了。

三、核定流程時間
申請程序上，都更因法規限制較多，雖能保障雙方權益，但也存在審查冗長的缺點，舉例來說，都更從申請開始，不僅要提具計畫書等證明，過程中至少要舉行兩次公聽會，相當曠日廢時，像位在台北市信義區「昇陽信義」，更是耗費20幾年從「少年熬成白頭」才完工；反觀危老，只要取得全體屋主同意且符合危老鑑定，並與業者達成協議，即可申請建照及拆除執照，一般來說從申請到完工僅需花費3個月至2年，對於戶數單純的公寓及華廈尤為有利。

四、重建容積獎勵
再來攸關民眾將來分回坪數的「獎勵容積」，台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，由於土地有限，老屋重建給予容積獎勵，換句話說，就是讓建築物「向上長高」，增加使用空間；目前獎勵可分為法律規定的「基準容積」，以及建物原本的「原建築容積」兩種，而都更由於有面積限制，獎勵略優於危老，但危老則具有申請快速等優勢，民眾在申請前，可先自行或委請業者估算，選擇對自己最有利的方式，以下為公式：

都更：基準容積1.5倍；原建築容積再加基準容積0.3倍
危老：基準容積1.3倍；原建築容積1.15倍

舉例來說，像台北市最為常見的「第三種住宅區」(簡稱住三)，建蔽率45%、基準(法定)容積率為225%，為了方便試算，將基地面積設定在100坪，5層樓高，在不考慮建商分回比例、建築線退縮等前提，都更採基準容積獎勵1.5倍來、危老採基準容積1.3倍加10%時程獎勵來計算，可以看到選擇都更的重建坪數雖略勝一籌，但考量申辦時間、基地等因素，危老亦相當具有吸引力。

情境一：都市更新
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x 1.5(容積獎勵) x 1.6(公設轉換率) =540坪(重建建物坪數)

情境二：危老重建
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x ｛1.3(容積獎勵)+10%(時程獎勵)｝ x 1.6(公設轉換率) =504坪(重建建物坪數)

│「肥水不落外人田」 重建自己辦最好?

看完上面四點，想必大家對於都更危老都有一些初步的認識，接下來要談的，也是許多屋主都有過的念頭：「是不是自己辦重建，坪數就不用分給別人了」，對此，黃若盈坦言，自行申請成功的案例不是沒有，只是「理想好豐滿，現實很骨感」，往往想得容易，做起來很難，多數屋主礙於人力物力等因素，仍是委託業者協助辦理，以下歸納出三點常見風險：

1.「不諳規定」：繁瑣的申請流程及部門，除了讓許多屋主心有餘而力不足，更因不熟悉對應窗口，導致拉長申辦時間。
2.「溝通協調」：除非屋主組成單純，不然一旦意見無法達成共識，加上利益分配，主導屋主容易「公親變事主」，更可能成為卡關導火線。
3.「風險分攤」：若委託業者協辦，除了省下行政手續外，也可抵銷營造、銷售甚至財務上負擔；只是需特別留意業者過往經手案例，並向有關單位求證，以保障自身權益。

對此，胡偉良也提醒，一個都更或危老重建案，整合成功粗估都有上億總銷，若相關業者「居間成功」，至少都能從中獲利數百萬，加上政府目前積極推動都更，不斷釋放實質利多，此外，現在房市熱，許多不肖人士見錢眼開，會編織各種花言巧語去說服住戶；民眾除了保持警惕，也必須紮好「基本功」，才能維護自身財產權益，不讓房子淪為他人套利工具。

Tips：
萬一我家老屋要重建，又沒別的房子可住，那要住哪裡?別緊張，目前實務上共有兩種解決辦法；一是屋主選擇與業者合建，當舊屋確定要拆除，業者就必須提供適當的房屋租金補貼，此時租金補貼的金額，都會依據屋主原房型、環境及周邊行情來訂定；二是屋主決定自建，委請業者管理、協辦，此時由於營造或建經公司是收取固定報酬，就不會提供租金補貼，屋主必須自行發放補貼與安置，民眾需特別留意。