社區管理靠譜嗎? 6大公設區域看端倪

【金筱筑/採訪報導】民眾買社區大樓，除了看格局、地段、房價之外，若房子要住得舒服有質感，社區管理就很重要，假如社區管理不好，除了居住品質下滑之外，最嚴重甚至還有可能會影響社區整體評價，使房價大打折扣。專家指出，民眾看房時可以鎖定6大公設區域，包括社區大廳、造景水池、泳池、電梯、樓梯間以及地下室和頂樓，就可看出社區管理好不好，作為是否要出手購屋的依據。

｜1.社區大廳昏暗 小心管委會經營不善

民眾好不容易存了錢要買房，可千萬別只看房屋內部，一個社區的整體居住品質好不好，可以從公共空間來看出端倪，首先民眾第一眼見到的就是社區外觀，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，維護得好的大樓，外觀與造型具有美感，除了目測評估大樓柱樑結構、外牆、樓地板是否有龜裂甚至滲漏水之外，也要注意是磁磚浮凸或剝落情形，這些都顯示建築安全可能會有問題、管委會沒有心力定期在維護。

另外，有些社區看起來很努力開源節流，例如不惜漏水風險，也要在外牆上出租廣告看板來賺錢；或是白天大廳都省電不開燈、夏天遲遲不開冷氣等，這時民眾就得要懷疑會不會是因為管委會管理不善、經費不足的關係，才會如此省錢拮据。

｜2.造景水池不清理 營造不成反而扣分

不少建案成屋後，還在建商列管期時，建商為了讓餘屋去化速度加快，會試圖營造社區氣派氛圍，可能會設置一些造景噴水池、小橋流水魚池、中庭裝置藝術公園等，或是種滿大量植被綠化環境，但假如噴水池幾乎都不開、花草很明顯無人整理修剪、魚池泡沫化嚴重，就有可能是因為社區水池維護經費不足，或者住戶濫餵魚、無公德心等原因，導致水池汙染嚴重，在社區整體營造方面加分不成，反而成為扣分項目。

圖/民眾看房是可以觀察社區造景魚池，是否有勤於清理。

｜3.游泳池有無荒廢 社區維護重要指標

游泳池維護也是社區管理好不好的重要指標之一，一般來說，社區泳池基本保養費用包括水電費、設備以及清潔用品等耗材，其中聘請救生員也是一大開銷，郭紀子指出，若再加上救生員的人事費用，一個月合計甚至高達15萬元，因此大多數社區多會減少開放時間來降低泳池營運費，像是改成平日只開放4~8小時、假日則開放6~8小時，或是僅在暑假才開放使用，以減少社區管理費的支出，但也有不少社區因為游泳池實在太花錢，所以乾脆就不要開放，最後整個公設只淪為蓄水池功能。

另外，社區內公共區域有無放置AED等CPR急救設備也是近年來建案品質要求的項目之一，當緊急狀況發生時，如果患者心臟停止，只要在1分鐘內馬上給予電擊，心跳回復的機率高達9成，目前各地方政府大多鼓勵鼓勵所轄業管單位廣設AED外，並納入業管單位例行評核項目或加分項目，以提高私人場所設置AED意願。

圖/泳池維護成本高，不少社區因為無餘力維護，導致泳池成為荒廢設施。示意圖

｜4.電梯內公佈欄 社區財務狀況全揭露

「人」是一個社區居住品質好不好的最大關鍵，不少大小事，可從電梯內的社區公布欄看端倪，通常社區都會在公佈欄上貼出財務報表，內容包括社區公設招標廠商、每月固定維護支出、大額支出項目流向、管理費經費盈餘狀況也會向住戶公開；假如管理費欠繳狀況很嚴重，可能就會有管理資金不足的疑慮，中信房屋新莊副都心店長林家民建議，同時民眾也可以問問房仲社區的收費管是否是經由銀行繳費或超商代繳等服務系統，避免多人經手現金。

另外，郭紀子也指出，民眾在看社區公布欄時，最好還是看看開會內容議題討論了些什麼，是否為社區電梯維護支出、電燈、小區域維修支出、社區日常防範蚊蟲消毒等正面議題，假如公告內容都是不要亂丟菸蒂、寵物大小便、噪音安寧問題，就代表住戶居住水準可能比較參差不齊，公德心欠佳，惡鄰圍繞之下，整體社區居住品質堪憂。

根據《公寓大廈管理條例》第35條規定，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金盈餘、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，包括管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等，管理委員會不得拒絕。因此郭紀子建議，民眾在購屋時，可以要求賣方或仲介人員提供本買賣標的物使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓各項管理辦法、使用維護手冊等文件，竣工圖冊也可以向管理委員會借閱。

圖/缺乏管理維護經費的社區，生活便利度與安全性都有很大疑問。

｜5.樓梯間常被忽略 卻是逃生救命大關鍵

民眾看社區大樓，由於進出上下樓大多搭乘電梯就好，所以容易忽略不常使用的樓梯，首先，民眾應先觀察安全門是否有保持緊閉狀態，嚴防火災時濃煙四處亂竄；而且也要抬頭看看社區緊急逃生照明燈有沒有亮，再來則是觀察樓梯，畢竟樓梯在緊急事件發生時，可是逃生救命通道，若失火雜物恐會影響逃生，危及生命安全，因此看房時建議還是走走樓梯看一下是否有堆積雜物的狀況，整潔清潔有沒有注意；另外，民眾也要留意樓梯口四周的的滅火器有沒有定期更換也很重要，可避免發生火災時錯失滅火時機。

｜6.頂樓看防水 地下室看有無亂停車

巡視完樓梯間之後，民眾可別忘了也要往上去頂樓或往下去地下室看看，像有些社區的中庭花園是設計在頂樓的，民眾可以先去看看頂樓有無垃圾、防水有無做好；在地下室部分，即使民眾沒有買車位，還是可以參觀地下室停車場，看逃生燈有沒有亮，社區通風狀況好不好，手機訊號是否會不良。另外，林家民認為，民眾也要觀察停車有無隨意亂停車狀況，這也是看社區住戶素質好不好的關鍵之一。

另外，現在也有不少社區大樓有將垃圾清運室設置在地下樓層，雖然配有24小時冷藏設備，但由於住戶太多垃圾量太龐大，小小的冷藏空間根本無法負荷，導致垃圾還是亂放，蟑螂、蒼蠅亂爬亂飛，建議民眾看房時，也要從中觀察社區住戶的水準，看看社區垃圾分類與清運、整理的效率好不好，畢竟在如今防疫常態化狀態下，社區衛生環境有無保持良好，絕對是居住品質中不可忽略的重要環節。

TIPS:

要看社區管理好不好，人是最大關鍵，民眾除了從公設觀察住戶之外，可別忘了也要觀察社區警衛的配置狀況，假如民眾看房時發現社區沒有門禁管制措施，中控及防災中心也找不太到人，就容易增加社區的安全疑慮。郭紀子表示，24小時制保全相對於半天制的警衛，更可以大幅提升社區安全度，購屋者一定要檢視社區總建坪與必要的服務人員配置，確認物業管理人員是否有親切的服務，居民是否熱心於社區各項活動。若社區總規模不夠大，要負擔管理費及服務人員人事費用顯然會比較吃重，很有可能沒有管理品質，不然就是管理費單位價格將很高。