央行喊打土建融 銀行端曝背後真相

圖/地方政府標售土地不斷，建商搶標下難抑制土建融需求。

為了抑制炒房風氣，央行第4波選擇性信用管制，將土建融成數再下修，使其貸款最高只能到5成，對此，多家銀行主管不約而同私下指出，政府不斷採取「賣斷」的方式來標售土地，建商集團透過取得政府的土地來投入住宅開發案，這種情況之下，土建融案、甚至之後的房貸需求只會跟著增加，最後效果等於跟央行選擇性信用管制來「打對台」。

│標地為重要財政收入 政府成助長房價中盤商

根據《工商時報》報導，由於地方政府除了依賴中央政府的統籌補助款之外，另外也必須有自籌財源，而這類地方政府在自籌財源上的「財政努力」，也會成為中央評估是否加碼補助款的重要依據，但除了稅收之外，標售土地取得的收入對地方政府財政而言幫助最大，又能促進地方建設發展，以閣揆蘇貞昌當年任台北縣長為例，當年北縣府標售淡水、淡海一帶地區的土地，可說是現在淡海造鎮、淡水有輕軌開發需求最初的源起，為當時台北縣政府進帳大筆的財政收入、並去化相當的債務負擔。

像近期內就有幾個受到金融圈矚目的地方政府土地標售大案，包括高雄市政府挾台積電設廠商機大舉標地近5,000坪、港灣開發計畫，另外彰化縣、嘉義縣也各有非公用土地標售案正在執行，桃園重劃區也正在啟動土地標售，台南則是日前啟動新營及永康的重劃區土地標售，不僅全部標脫，而且溢價率接近4成。

行庫主管直言，由於現在能作大面積開發的私有地已經不多，使得政府釋出的土地現在成為大宗，並使政府變相成為土地供應最大的「盤商」，尤其是地方政府從北到南到處都有重劃區標售，加總起來的土地標售比起國產署的地上權標售還要多很多，已成為最大的不動產開發土地供給者，且都與重劃區的劃定、開發相關，自然吸引業者搶標。

│地方賣地與央行管制矛盾 土建融踩煞車很難

儘管地方政府標售土地時，會強調希望作觀光飯店、商辦大樓、購物中心等非住宅開發之用，但由於標售的時候：「在用途上頂多只能作現有的例如住商用途等分類限制，無法再進而要求非得蓋商辦，而不能作一般住宅開發之用。」這時就成為盲點，建商集團不斷透過取得政府的土地來投入住宅開發案，這種情況之下，土建融案、乃至於之後的房貸需求就會跟著增加，因此政府的土地標售接連不斷，最後效果等於跟央行選擇性信用管制來「打對台」。

而且依照央行的不動產管制令，倘若向銀行進行土融之後，各銀行都要求土融借款者，必須在一年之內取得建照，否則土融就會被質疑是助陣業者「養地」。一般來說，未如期動工的建商，通常會3個理由，包括變更建築設計、疫情期間缺工找不到工人、想要把更多地再整合起來進行更大面積的開發興建。

但上述理由對於央行而言都會覺得在找理由，認為這些都是助長建商養地的「空地貸款」，使得不動產開發商、建商若怕被降成數，必須一年後就進行建融興建動工，因此接下來銀行的土建融業務要踩剎車恐怕很難，即使公股銀行就算硬是以「零成長」自我約束，但後面也有更多的民營銀行「排隊等著作」。