突被拆房好無助 原來是誤買這種產品

【林哲緯/採訪報導】「鄰居占用你家土地還蓋房子，能接受嗎?」前陣子曾傳出有人占用國有地蓋房，結果被拆屋還地的新聞，讓不少民眾就好奇，買房子時要怎樣才能避免「踩到雷」。專家分析，占用蓋屋這件事，多發生在早期的透天宅或公寓等產品，民眾在購買前，可仰賴不動產說明書、建物測量成果圖、申請鑑界測量等三招來釐清產權。而律師提醒，若民眾是在交屋後才發現被占用，此時仲介「有沒有告知」、自己「知情、不知情」、鄰居「故意或不小心」，都會影響處置方式，民眾要特別留意。

圖/想避免買到被占用的房子，專家提出三招解決。示意圖

│事前謹記三步驟 買房子更買安心

欣悅建設襄理王芷瑄分析，隨著法律逐漸完善，加上都市地區土地稀缺，主要以電梯大樓、華廈等集合式住宅為主，目前占用別人土地蓋房子的案例已較為少見，大多發生在有一定屋齡的透天宅或公寓等產品。民眾若購買這類產品覺得有被占用的情形，其實可先藉由房仲業者提供的不動產現況說明書或官方建物測量成果圖、地籍圖等資料確認，如果最後仍是不放心，也能主動向地政機關申請鑑界複丈「圖安心」。

第一步：不動產說明書
現在民眾只要透過房仲購買房屋，依規業者都要提供一本不動產說明書，包含謄本、建物測量成果圖、地籍圖及房屋現況確認書等資訊，相當於是房子的「產品索引」，而藉由「管理與使用」一欄，民眾便能初步得知房子有沒有遭到占用，是最省時且輕鬆的方法。

第二步：建物測量成果圖
然而，有時候房子因占用部分不清楚，就必須透過其他資料來輔助釐清。舉例來說，許多透天宅或公寓一樓，其實有增建且有占用到鄰地，但因中間經過多次轉手，不僅屋主自己不清楚，連帶仲介調查也產生遺漏，此時就可以依靠「建物測量成果圖」及「地籍圖」等資料來輔助。以建物測量成果圖為例，除了可以看出建物坐落於何筆土地以及位置、坐向，更能從平面圖可以看出建物格局、尺寸，以及陽台是否有外推的情形，民眾可進一步和地籍圖交叉比對，藉此確認房屋是否有占用的情形。

圖/建物測量成果圖可以幫助比對建物是否違建。(資料來源：台北市松山地政事務所)

第三步：還是不放心? 土地建物量一量
如果都完成上述步驟，民眾仍是不放心，此時也能和仲介、屋主協議，向地政機關申請土地、建物複丈，亦即俗稱的「土地鑑界」、「建物測量」，來確保未來新家產權毫無瑕疵。但要注意的是，無論是鑑界或複丈，申請時都需要繳交一定的費用(例如：建物測量每15坪800元)，此時誰要負擔這筆支出，建議都要付諸在白紙黑紙的合約上。

│被占用就能要對方「拆屋還地」? 律師：三情形例外

前面提到事前該怎麼防止，那萬一交屋之後才發現房屋被占用怎麼辦?根據漮謐法律事務所主持律師林哲希指出，一般土地被占用，原則上地主是可以向法院請求「拆屋還地」，但假設今天占用的是房屋本體(不包括牆垣、狗舍)，導致拆除影響過大或是對方並非故意或重大過失、地主明知被占用卻未提出異議等情形，此時法院就會審酌狀況，並不一定會判對方拆屋還地，故實務上最常見還是透過雙方協調，藉由「買賣」或「租賃」等方式來賠償。

此外，仲介必須要擔負起告知的義務。若交屋後才發現，也能蒐集相關證據，向仲介與前屋主請求賠償損失並排除佔用的情形。

TIPS：

有民眾反映，由於長年旅居國外，直到父母過世，繼承家中老屋後，才發現後院已被鄰居占用數十年，想請對方歸還土地，鄰居卻反過來主張民法「時效取得」不動產，表示他已經是這塊土地的主人了，這是真的嗎?律師林哲希回答，法律確實有規定，只要占用10年或20年，就能向地政機關「申請」成為所有權人的權利。然而，這一切想成立，還須符合下列三項狀況：

一、鄰居是和平(沒有威脅你)、沒有隱藏(大家都知道)且持續的占有。
二、鄰居知道土地有所有權人，那占用須達20年；反之則要10年。
三、占用土地是「未經過登記」，亦即不管土地是國家或私人持有，只要經過登記都不適用。

除了上述條件缺一不可，其中還需要檢附四鄰證明、租賃關係是否存在等相關證明，並非如鄰居說的如此輕鬆。