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升息房東喊漲 這三種情形租客可SAY NO

2022-03-27     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】近期央行升息1碼,不少包租公基於成本考量決定漲租,但可以「想漲就漲」嗎?專家指出,一般來說,只要房客與房東彼此有簽租賃契約,不管是定期或不定期租約,除非經由雙方同意,不然都不得任意調漲租金;即便房東將金額轉嫁到水電費,也不能超過法律規定的範圍,若民眾碰上這3種情形,都能拒絕房東並向消保單位檢舉。

|定期租約 漲租、降租都有難度

隨著央行宣布升息,房貸利息增加,有些房東會把成本轉嫁到租客身上,藉此調漲租金,但租客可別照單全收。陳奕如律師事務所負責律師陳奕如指出,首先,民眾得要先檢視租約本身性質為何,假如是有定期限的租約,除非是雙方合意,不然依《民法》規定,房東與房客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金,但有部分房東會以「情事變更原則」,向法院聲請增減租金。

不過,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠也指出,「情事變更原則」需要有相當程度的舉證,以升息作為漲租藉口其實很難成立,除非該房東可以證明自己獲利已低於合理租金範疇,或是成本支出真的有明顯增加,否則還是不可以用升息當作漲租理由。

|不定期租約下 房客同意才能漲租

但有時候民眾也會碰到另一種情況,那就是租期已經屆滿,雙方並未簽訂新約,房客也仍持續繳交租金給房東的情形,此時租約就會成為「不定期租約」。有些房東可能就會以契約逾期當作漲租藉口。但曹筱筠強調,不定期租約只是指雙方租期上的不定期,並不代表合約內容可以完全不遵守,依舊要遵守雙方一開始合意訂立的契約內容,因此即使契約變成不定期租約,房東也不可任意調漲租金,同樣必須徵得房客同意才能調漲租金。

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圖/民眾務必要看清楚房屋租賃契約,不要房東講什麼就同意什麼,傻傻接受房東漲租無理要求。

|租金轉嫁到水電 超過法定度數可檢舉

另外,部分房東也會採取「不漲租金、只漲水電」的方式變相漲租。對此,曹筱筠指出,這部分還是要回歸到當初合約中水電費是怎麼訂定的,若都是跟著台電、水費帳單走,那自然沒有問題,但假如房東是以一度多少錢來計算。目前根據《內政部住宅租賃契約》規定,房東收取電費,夏季6月~9月每度電不可超過6.41元,非夏季其他月份則不可超過5.03元,若房客發現房東一整年都以一度6元來算電費,此時就屬違法超收行為,可以撥打1950,向行政院消費者保護會檢舉,或向當地縣市政府消保單位、地政單位申訴,最高可罰房東30萬元。

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|房東想漲租 簽新約時或續租才行

因此,假設房東非得要漲租,只能在雙方租約期滿或準備續約時,在原契約書上更新租賃期間及金額,或是重新簽訂一份新的契約書,絕對不可以在上述這3種情形下任意漲租。

不過,目前也有許多房東會在租約剩不到1個禮拜時,臨時向房客通知下個月要大漲租金,使得不少房客促不急房,只能立即搬走。對此,曹筱筠建議,此時雙方應該要在租約上約定,「漲租應在租約結束前一個月就通知」、「要續租應在租約前一個月就要另訂契約」等條款,並也要詳細釐清包括租約期限、押金返還、修繕責任等細部責任歸屬,才能避免房東突襲式漲租或是提出其他不合理要求。

另外,曹筱筠也表示,如果租客對於房屋租約的履約狀況不太放心,建議也可在簽約後,將租約送交公證,雖然未公證租約仍可發生效力,但經過公證的租約,對房東和房客均是多一層保障,倘若任一方有不履約的情事發生時,例如當租期屆滿房東卻遲遲不肯返還押金,都可直接向法院來聲請強制執行。

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圖/房東電費計算基礎不得超過台電夏季用電量每度最高金額。

TIPS:

由於實務上,不定期租約多是口頭約定且沒有經過公證,萬一碰到原房東將房子轉賣,就無法適用《民法》保障租客權益的買賣不破租賃。這樣一來,下一手屋主除了可以任意終止契約,更會藉著重新立約漲租,這時候租客只能摸摸鼻子自認倒楣,因此還是建議民眾租屋時,還是盡量簽訂定期租約並經公證,較能保障自身權益。

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