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升息下成孤兒? 套房成功申貸有訣竅

2022-04-05     591編輯部報導
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【黃鈺倫/採訪報導】為解決房價高漲,政府積極打炒房,除了一連祭出4波房市信用管制外,中央銀行也近期宣布升息,在一連串的政策之下,恐怕進而影響銀行放款業務。因此針對套房、工業宅以及地上權等貸款成數原本就比較低的特殊物件,專家建議,可以選擇購買在精華地段,或是配合建商整批貸款,以及選擇特定承做特殊物件的銀行,都是爭取提高放款成數的方法。

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圖/在央行頻頻打房下,恐怕進而影響銀行放款業務。

|捷運500公尺內的套房較好貸款

房價高漲,不少民眾會為了壓低總價,因此購買坪數較小的套房,然而得留意的是,此類房屋在申辦房貸時可能卡關,中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出,多數銀行會要求房屋權狀要高於15坪,並且同時還要注意公設比,若是公設比過高,導致室內不到10坪,就容易減少銀行放款成數,條件較差的套房就只能貸款6成,而且利率也會較一般住宅略高。

因此若想增加套房貸款成數,林家民建議要購買離捷運500公尺內精華地段的物件,或是在與建商購買時就直接使用建商貸款,由於整批大量貸款就可能提高到8成。不過得注意的就是,條件較差的套房日後出售時買家可能會因為無法貸到理想成數,進而影響脫手性。

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圖/多數銀行會要求套房產品權狀要高於15坪,否則便無法貸款。

|工業宅最好使用建商整批貸款

再來則為風險較高的物件,像是在工業地上規劃「辦公室」或「技術服務業」等物件,由於工業用地土地取得成本較低廉,因此房價通常會比周圍一般住宅便宜,不少人會違規作為住宅使用,與其相似的還有商業地上的「一般事務所」產品。

兩者若買來改為住家使用,就得自行隔間、重拉管線等二次施工,即違反使用用途,一旦被檢舉不只要繳納高額罰金,還得拆除違建恢復原狀,並且像是政府推出的優惠房貸也無法申辦。不過根據華南銀行房貸專員指出,商業地的「一般事務所」申貸時其實跟一般住宅差不多,主要是看區域評定最高貸款成數,然而工業宅多數銀行貸款的成數最高僅約6~7成,建議購買這類產品應使用建商整批貸款,或是提高借款人本身條件,最高才能貸到8成。

|特定銀行才有承做地上權產品

最後市場上常見貸款成數較低的還有地上權產品,地上權產品為建設公司向政府標得地上權土地,因此民眾購買此種房屋產品對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物則有所有權或使用權,地上權產品的特色就是房價較周邊市場便宜,同時還能享有不必繳交地價稅,轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

不過地上權產品使用年限只有50~70年,因此貸款成數不如一般住宅,林家民建議找建商配合的銀行,或是特定銀行才能申貸,包括元大銀行、土地銀行、兆豐銀行、第一銀行、華南銀行等均有承作,房貸成數最高可申貸至7成,不過利率會相較一般住宅來得高。

Tips:

上述產品多半因為風險較高,因此銀行放款成數也較一般住宅來的低,不過若是想增加貸款成數,林家民建議,借款人應提前半年與貸款銀行增加互動,保留良好的信用紀錄,再來則是增加保證人或擔保品,但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭,因此規定保證人得是二等親內的親屬。最後即是加保房貸壽險,貢獻銀行其他業績。

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