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沒薪轉紀錄想辦房貸 3大重點要掌握

2022-05-08     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】有些民眾好不容易買房,明明收入沒比一般上班族來的差,卻因為沒有薪轉存褶或扣繳憑單,導致申辦房貸不易,且在政府打炒房、銀行房貸審核越發趨於嚴苛的現況條件下,想拿到理想貸款成數以沒那麼容易。民眾若不想被銀行打槍,專家提出3大重點,包括提前做好金流、建立信用與銀行打好關係,找條件好的保證人拉高信用,並在買房前,多徵詢地政士等專業人士意見,以免吃虧。

|做好具體金流紀錄很重要

央行日前啟動十年來首度升息,近日美國更是一口升息兩碼,外界均認為央行跟進的可能性大,在這升息循環下,如何聰明升貸?一般來說,銀行放貸最在乎的就是申貸人有沒有明確且規律的所得收入,若任意換工作或沒工作,就會被銀行端質疑收入不穩定,但有些民眾可能是做小吃店、攤商、網拍等小生意自營商,或是靠實領獎金維生的業務員,即使所得再高,也會因為沒有固定薪資所得,而被銀行打槍。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,像這種自營商想爭取好的貸款條件,除了可提供報稅紀錄、外幣與不動產等當佐證之外,申貸人最好還是事先開一個戶頭,留下具體的金流紀錄,並在每個月固定時間把整筆金額存入,時間至少要半年~1年以上,這樣才能讓銀行看見跟確認,證明申貸者具有還款能力。

|與銀行固定往來 保持良好信用

新北市地政士公會理事長潘惠燦也表示,另外民眾若平時有跟銀行固定往來,例如申辦信用卡、信貸,但有按時繳納,或是平常就有購買銀行的基金或定存或相關投資產品,累積資產越可觀,銀行借錢才會借的更安心,比較不會有貸款貸不下來的問題。但如果本身自備款不夠多,在想盡辦法想要拉高貸款成數的情況下,假如自身條件有限,此時多會思考找親友來當保證人,證明未來可還款能力。

不過,潘惠燦提醒,不管是找收入高的配偶、父母當保證人,還是得要先行了解其信用狀況,是否有無欠債,否則很有可能加分不成,徒增核貸風險。像近期就有民眾分享自己是自營商,計畫向銀行貸款700萬元,向銀行專員詢問貸款細項,對方告知只能貸300萬~400萬左右。因此銀行專業就建議他買300萬股票放3天,即可作為財力收入證明,有望能夠貸到700萬元。

江龍名坦言,的確有聽到有人靠這種手法來讓貸款成數拉高一點,但隨著近期貸款審核資格越趨嚴格的情形下,此種方法風險很高且不實際,雖然股票的確能作為一種財力證明,但參考價值不高,畢竟股票有漲有跌,即使持有時間短,也可能有損失的風險,因此還是不建議民眾這樣做,最好還是換一間銀行問看看才為上策。

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圖/民眾若平時有跟銀行固定往來,例如申辦信用卡、信貸,但有按時繳納,借貸會相對容易。

|買房前多問多看 勿盡信一言之詞

以地政士角度來說,最常碰到民眾跟仲介公司買中古屋時,也會碰到明明談好貸款可以貸到8成,最後貸款成數卻不如預期的狀況,在頭都洗到一半、進退兩難的情勢下,很有可能最後還得靠信貸,甚至民間周轉來籌錢,含淚吞下高利率,增加財務風險。因此,潘惠燦建議民眾買房前還是要尋求專業人士諮詢,衡量自身整體信用以及財務狀況,請地政士委託銀行多方評估,知道可貸款成數是多少後,再來進一步分析要採用哪種還款方案最適合自己,不要盡信房仲或是單一銀行房貸人員的說法,多問多比較後,才能避免最後吃大虧。

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圖/民眾買房前,最好還是先尋求專業人士諮詢後比較保險。

TIPS:

有些銀行在處理民眾的房貸申請時,若借款人的還款能力不足、條件不夠好,信用條件實在不佳,但又想要貸到較高的成數,或取得較低的利率,常常就要配合銀行購買「房貸壽險」,雖然沒有強制借款人一定要承辦,但可藉此交換低利或高額度。潘惠燦表示,事實上,「房貸壽險」用意在於當被保險人身故時,壽險的保險金將會優先用來償還房貸,一方面對被保險人的家庭有保障,避免因為失去經濟支柱,繳不出房貸導致房子被法拍,另外對銀行來說,拿得回借出去的房貸,也可避免呆帳產生,假如民眾家中經濟支柱,的確可考慮此方法。

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