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又升息了! 20、30、40年限房貸怎麼挑?

2022-06-18     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】近期央行為了抑制過熱房市交易,跟進美國聯準會腳步,再度升息半碼,今年已累積升息1.5碼,不少民眾擔憂緩款負擔變重,而傾向拉長房貸年期。專家表示,大致上來說,選擇20年期房貸的民眾可用繳房貸來「強迫儲蓄」;30年期房貸則是進可攻退可守,最適合首購族群;40年期房貸則貸款限制多,但每月還款金額低,負擔最輕鬆。
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圖/20、30、40年房貸該如何選擇,是不少購屋族買房必面對的問題。

|20年房貸 可用繳房貸「強迫儲蓄」

在低利年代,因為房價高、利率低,不少民眾買第二屋做投資時,會選擇「貸好貸滿」,年限也希望能越拉越長,使每月還款負擔可以輕鬆許多。不過,中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,若以這樣心態去借款房貸的民眾,一旦遇到升息循環,或是限縮年期的政策打房,就很容易明顯感受到還款壓力增加。

而且,若以公式計算,30、40年房貸雖然每個月的付款壓力小,但整體繳的利息卻遠比20年還要多出許多,因此假如民眾屬於相對收入穩定,但又沒有高資產到可以現金買房的程度,或是「本息攤還金額」佔「家庭收入」 小於1/3、甚至很需要透過繳房貸的方式「強迫自己儲蓄」的族群,只要每月房貸金額能夠游刃有餘負擔的話,就比較適合20年期限的房貸。

|30年期房貸 進可攻退可守

金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳認為,假如民眾收入還算穩定,每月還款金額佔收入的 2/3以下不到 1/2,而且不排除以後有換屋需求的話,30年房貸的確是進可攻退可守、剛剛好的選擇,也較適合首購族群,除了不會受到央行政策打房波及之外,由於房貸在眾多貸款商品中,利率還是算相對低的,假如民眾選擇30年期房貸貸款,以貸款1000萬,1.625%利率本息攤還來計算,20年房貸每月還款48832元,30年房貸每月還款35115元,在這之中每月13717元的差額可以選擇報酬率高的投資,讓利潤去追過利率

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圖/房貸利率相對低,民眾若懂投資,可細算20年及30年的資金差額,拿做投資使用。

|40年期房貸 受利率影響更大

不過,現在也有不少民眾屬於好不容易才存到自備款、繳得薪水也通通奉獻了房子,本身也無多餘資金可投資運用,手中也沒多少貴重資產,此時為了降低每月房貸負擔,可能就會選擇申請40年房貸,但40年房貸也不是想貸就能貸,蕭琪琳表示,承辦40年房貸的銀行並不多,而且申貸時除了會看申貸者收入、信用條件等基本門檻之外,也規定貸款年限加申貸人年齡不得大於75,且貸款年限加屋齡也不得大於60,也就是說想要申請40年期的人,還得是35歲以下,購買屋齡20年以下的房子才行。

而且40年房貸的利率風險也要留意,為了抑制通膨,目前國內的低利資金寬鬆環境已經漸趨緊縮。若以40年期本利平均攤還,房貸利率1.625%試算,原本月繳28346元,可貸款千萬元;若未來升息1%利率來到2.625%,則同樣的還款金額,僅能貸款842萬元,無形中房價負擔能力就少了近160萬元。

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|選多少房貸年期 自身狀況是重點

蕭琪琳強調,選擇怎樣的房貸方案,最大的根本還是要考量自身狀況,而且也要注意利息變化,假如不會投資,但現金流穩定,那不妨選擇較短年限的貸款,穩穩還、強迫「存房」;若會投資,且中途有換屋、出售舊屋的可能,則可以選擇較長年限的貸款,靈活運用資金,換取更高報酬,而民眾在出價購屋之前,最好還是要請銀行鑑價,並先試算及詢問銀行,才能做好最適合自己的貸款規劃。

Tip:

有些民眾申請30、40年期房貸,假如不想繳那麼多利息錢,江龍名指出,建議還是可以先辦長一點的年限,降低自己繳款的壓力,只要民眾有餘裕資金、且已過了銀行綁約的「限制清償期間」(通常為2~3年)話,就可跟銀行客服知會一聲,表示自己要請提前償還部分房貸本金,藉此讓每月還款利息負擔變輕鬆。

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