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工業宅引爭議? 三大重點看完再買

2022-07-17     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】日前有知名網紅代言工業宅,還拍影片宣傳,引發網路熱議,但到底為何引發如此多的爭議?就出在工業宅包含許多大家容易忽視的點,專家坦言,現在因為法規的關係,建商在賣屋時大多都會老實說建案為住宅用地,但民眾還是要注意這3大重點,包括無優惠貸款、銀行貸款成數低;建商多會以暗示的手法,預留隔間與管線或是未來可以變更使用等方式說服民眾,裝潢成本多會隨之增高;以及雖然可以設戶籍享自住稅率,但被抓到居住事實的話,後果還是要民眾自行承擔。

│重點一 無優惠貸款、8成房貸

有些工業用地因為地段的條件比市郊的住宅區還要好,因此建商便開發出住宅與辦公室共存的工業住宅,拿來做一般事務所、一般零售業等產品使用。百億房產教練Renba表示,這類住宅通常土地取得成本較低廉,在工廠林立的情況下,民眾居住品質也會稍差,但因為房價通常會比周圍一般住宅區便宜2~3成,因此成為民眾購買的最大誘因,如果離市區不算太遠,房屋本身建築品質與一般住宅也沒有多大差異,想撿便宜的民眾便會覺得物超所值,進而購屋。

雖然實務上政府默認工業住宅的興建合法,但Renba強調,只要民眾是買來「住在裡面」,就會違法,因此自然無法適用自用住宅的優惠貸款,首購族也不能享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率,貸款成數大約只能達到5-6成,有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款,而且民眾未來若有轉手出售或者二胎申貸的需求,銀行對房屋的估價也會較低,因此對經常需要資金周轉的民眾來說會比較不利。

│重點二 毛胚交屋 裝潢成本較高

此外,由於工業住宅容易引發爭議,因此近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,大多都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。不過,Renba表示,建商為了規避責任,通常都會採毛胚交屋,以預留隔間與管線或是未來可以變更使用等方式,暗示民眾買了之後可以當作住家使用,也不會粉刷牆面和鋪貼地磚、壁磚,且通常不會附加衛浴設備與廚具,因此,購買者須付出的裝潢成本較一般住宅更高,而且交屋後的裝潢施工期也更長。

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圖/工業住宅多為毛胚交屋。

│重點三 可申請自用住宅 但有居住事實就違法

立亥國際總經理洪立洲也指出,近年來的工業宅大多都是大坪數毛胚交屋,即使單價相對一般住宅便宜,但整體總價還是偏高,因此據他觀察,會置產購屋的大多數還是在地有開廠房的中、高資產族群,其餘一般民眾實在不建議入手;在稅率方面,依財政部規定,民眾可以在工業住宅設戶籍,房屋稅和地價稅也能夠適用自用住宅稅率,但按理來說工業用地根本不該做一般住宅使用,只要被發現有居住使用事實,就會被開罰,但偏偏又允許民眾設籍,因此洪立洲認為,政府在法規部分可說是自相矛盾。

而且對於購買工業宅的住戶來說,其實大多都知道工業宅有一定的風險,但大多還是會抱持僥倖心態在買,畢竟政府要實際查核是否有居住事實,能力跟人力都有一定上的難度,六都之中也只有台北市查核的比較嚴謹。因此,洪立洲認為,若要全面遏制工業宅,首先當然是要讓「工業宅不能設戶籍」,以台北市政府的作法來說,會先透過民政單位也先會規勸民眾、工業區不能作住宅使用,並通報給都發局單位,一旦查獲工業區建物當作住宅使用,就會開罰,若縣市政府不要再睜一隻眼閉一隻眼的話,引發的爭議相信一定會有所降低。

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圖/工業區內廠房多,生活品質不如一般住宅區。

TIPS:

雖然現在買新成屋時,建商都會老實告知買的房子屬於哪種使用分區類型,但民眾買相對市場複雜的中古屋時,若不想買到非法的工業或商業住宅,可以在購買建案前查閱謄本和竣工圖,因為謄本上將會標示房屋用途,同時若是二次施工的房屋,就會與竣工圖呈現的不同,再來還可以上網查詢房屋所處的土地使用分區,或是確認買賣契約書上詳列的房地標示及土地使用分區等資訊。

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圖/民眾買房前應看清楚土地使用分區。
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