房市僅剩工業產品夯! 專家：回不去光榮歲月

圖/最熱鬧的西門町人潮消失、空屋招租變多，顯示零售店面的冬天還沒結束

受到疫情、打炒房、升息三大利空，房市逐漸變天。宏大國際資產今（7）日發布不動產報告表示，在辦公室、零售店面、工業、土地中，僅剩工業產品還算「晴朗」，包括廠房、倉儲類等供不應求，價格仍持續高檔，其餘都難見價格續創新高。其總經理陳益盛表示，升息已是趨勢，資金的移轉明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉移，要回到2021年的光榮歲月已不可能。

｜升息趨勢、資金移轉避險 房市榮景不再

據《經濟日報》報導，受到疫情、打炒房、升息所牽動，宏大國際資產預期第三季土地市場動能減弱、辦公室行情則難再創高，零售店面的冬天亦還沒結束，三大市場面臨「變天」；惟有工業地產市場供不應求，投資展望優於其他標的。

陳益盛分析，隨著美元升息、資金噴發行情已明顯趨緩，且大量資金已轉往銀行及外幣存款避險。據金管會統計，今年4月止國銀外幣存款餘額12兆7459億元，預估6月底將突破13兆元，年增率約20%，足足增加了約3兆元，台股在1萬8千點時，每天交易量可達5000~6000億，而近一個月只剩2000~3000億，各種跡象顯示，隨著美元升息、資金現正忙著轉往銀行及外幣存款避險。

換屋，首購等剛性需求，長期以來一直是住宅市場最大主力。陳益盛指出，住宅市場新增供給充裕，全台灣近年每年樓地板供給約400萬~700萬坪不等，約10萬戶~17萬戶，而依主計總處家庭收支調查結果顯示，2020年底自有住宅比率已達84.7%，住宅興建數量似乎已有趨於飽和的現象。

｜商辦偶晴、工業用地晴朗 零售店面持續冬天

在商辦方面，北市仍缺現貨，僅有內湖、南港、大直、北士科等區有新增建照，近年陸續會有大搬遷進行。商辦受影響幅度雖然小，但在央行兩度升息後，預期投報率將拉高0.125%~0.25%，因此短期也難見價格續創新高的可能。

而工業產品方面，廠房、倉儲是近三年交易最熱絡的不動產，且是唯一供不應求的不動產類型，幾乎每年上漲1~2成。陳益盛分析，隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地的尖峰時刻已過，除台南、高雄尚有台積電效益外，預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

最慘的則是零售店面，疫情持續，零售業者、街邊店的來客量及消費已經讓許多業者營運困難，甚至倒閉。陳益盛表示現在連最熱鬧的西門町都人潮消失、空屋招租變多，種種跡象顯示零售店面的冬天還沒結束，唯有大幅下修租售期望值，才不會空置，而店面預期投報率也宜提高至少到2.5%以降低風險。