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高房價難解 興富發總裁:工資才是上漲主因

2022-07-27     591編輯部報導
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591資訊

圖/工料雙漲,鄭欽天更指出工資大漲才是房價上漲主因

興富發建設總裁鄭欽天昨(26)日表示,通膨時代萬物皆漲,營建業工資已漲到營造成本50%,工資才是現在房價上漲主因,是營建業正面臨的經營困境。未來5到10年,台北市將不再是天龍國,房市主力市場將慢慢移到中南部,讓南北更趨於平衡。而展望下半年房市,預期會呈現「量少、價不跌」的格局,「找嘸工人!」才是明年房市最大利空。

|獲利被造價漲幅吃掉 工資上漲推升房價上漲

據《經濟日報》報導,鄭欽天表示,面對營建業大宗原物料上揚、工資大漲,現在興富發建設的因應策略就是採取先發包、再預售的模式,先發包大宗原物料的工程、大致成本底定後即預售開賣。現在多數同業因應造價大漲,多採取邊建邊售或是先建後售,不過推案量龐大、銷售上以高周轉率為主的建商,還是多採預售模式,資金運作也較有彈性。

鄭欽天認為,今年上半年推案量萎縮、建商延後推案,主要是因為工料雙漲,讓造價成本大增。像是蓋樓高20樓以內的住宅大樓,現在發包每坪至少20萬元起跳,一坪至少漲8萬元以上,獲利多被造價漲幅吃掉一半,且接下來成本還會不會再漲,建商現在也沒把握。現在的營建工程成本漲到讓建商很無奈,即使之後部分建材回跌,但工資已回不來。像泥水工工資開到每日3,500~3,800元才有機會找得到,但也面臨包商、建築同業積極挖角,缺工問題無解,房價也難降。

鄭欽天指出,缺工問題,讓科技業、營建業大搶工人,尤其是工地管理人員、水電人員等都被包商挖走了,人不夠、推升工資大幅上漲,工資漲上去就回不來;舉例來說,現場工地工程師去年調薪就逼近7%,今年一算、全部至少調漲10%,現在工地管理人員一個月至少七、八萬元都很正常,尤其南部缺工問題相當嚴重。他強調,找不到工人、造價又一直再漲,這是營建業正面臨的經營困境。

|隨產業發展 未來房市主力市場移至中南部

南部房價是否泡沫化,近來也掀起熱議。鄭欽天指出,從這幾年的觀察,產業帶動城市發展,台灣慢慢走向南北平衡。未來5到10年,台灣房地產市場會跟著產業發展而向中南部移動而走向南北平衡。他認為南部房價會以每年5~10%持續上漲。因大規模的投資,設廠,不只讓南部就業機會增加,薪資也正逐步上升。

以營造工資來說,由於缺工,現在台北板模一平方公尺工資700多元,但在高雄,台南,一平方公尺已要1000多元,高雄、台南的工資,已比台北多出50%。南部崛起已是趨勢,未來幾年中南部經濟會加速起飛,以前年輕人北上找工作,未來則是到南部工作,以後沒有台北天龍國,而是南北平衡發展。

|下半年量少、價不跌 找嘸工人是明年最大利空

至於升息一波波,再加上打炒房,房價接下來會不會跌?鄭欽天表示,自實價登錄實施迄今,房價沒看到大跌過。儘管疫情影響來人減少,但卻沒像台股一樣、一下子跌20%。五年前有進場買房的人,現在已經不必擔心買不起房,反而資產增值一波。

鄭欽天表示,現在房市買氣不振不是需求面有問題,是信心面出了問題。房地產目前買氣浮動,客戶可買、可不買的態度,就是信心面出了問題;現在市場很多升息、經濟衰退、打房政策等利空消息,以升息來說,他認為利率3%是目前租金收入跟利息的平衡點,超過3%連壽險業都受不了,也是營建業的警戒線。不過他也強調,3%利率從歷史趨勢來看還是很低,只要利率在3%以內,升息對房市影響都不大。

受疫情影響,今年上半年買氣確實不好。他認為第3季就是房市信心線的壓力測試。就算第3季市場壓力測試沒過,房市買氣也差不到哪裡去,因基本自住需求支撐,房市仍會有基本穩定買盤。台灣新屋一年大約10萬戶,展望下半年房市,因疫情遞延的買盤,可望在下半年再回到市場。至於房價,他表示現在整體經濟狀況並沒有大利空,經濟仍好,加上營造成本不斷提升,房價沒有下跌的空間。鄭欽天表示明年房市最大的利空,就是找嘸工人!反觀政策打房,才是穩定目前房市的一大助力。因央行限縮土建融,並限期18個月動工,已排除掉投機性的小建商繼續進場,相對控制了潛在新供給。

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