租霸五大行徑 專家教房東如何自保

【黃鈺倫/採訪報導】房屋出租最怕遇到惡房客，常見像是租金欠繳、破壞房屋、租客失聯不點交、深夜擾鄰以及屋內輕生等狀況都讓房東很頭痛。對此，專家指出，針對惡房客的種種行徑，建議房東一開始除了慎選租客外，簽約時也可以先條列清楚，像是事先制定生活規約來篩選租客，以及將附上的家具設備拍照並錄影存證以利事後退租對照，不過針對租金欠繳或是房客失聯不點交等已經發生的狀況，則需要寄存證信函再執行，以免引發爭議。

圖/房東最怕遇到惡房客，建議一開始除了慎選租客外，簽約時也要條列清楚。

｜惡房客行徑一、租金欠繳

房屋出租，最常遇到的惡房客行徑就是租金欠繳，針對租金欠繳的租客，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠指出，依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條規定，承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳，房東才能終止合約。遇到欠租狀況，首先房東可以通知房客於期限內繳租，並寄出存證信函，若期限內未繳交，就約定時間搬遷；此外，也提醒民眾，無論是用LINE、電話、信件催繳等證據都要保存下來，證明有做出催繳的動作。

｜惡房客行徑二、破壞屋況

除了租金拖欠之外，惡搞租屋處或是破壞家具等狀況也時有所聞，為了退租時方便點交比對，曹筱筠建議，房東簽約前可以將所有附上的家具設備拍照並錄影存證，以免退租發生糾紛。此外，退租點交時也避免只是看看而已，所有的設備及家電都要實際測試，以免家具設備外觀完整但其實已經不能使用。

圖/房東簽約前可以將所有附上的家具設備拍照並錄影存證，以免退租發生糾紛。

｜惡房客行徑三、失聯不點交

租客欠租或是破壞租屋處後，常見的就是隨之失聯，房東將面臨無法點交的狀況，此時，優式租售台北豐馥加盟店營運長Debby建議，房東一樣要先通知房客終止租約，並要求對方在期限內完成點交房屋，如果過了通知期限，對方仍然不予理會，房東才能到租屋處錄影拍照存證，遺留物的部分也不能任意丟棄，必須先暫存，而後再通知租客來領取並寄存證信函，若是期限內未領取，這時候依租賃專法的規定，該遺留物即視為廢棄物，房東便可以進行清理收回房屋。

｜惡房客行徑四、深夜擾鄰

另外，對於房東而言，若是租客擾鄰自己恐怕也要當和事佬，優式租售台北豐馥加盟店營運長Debby建議，房東在一開始簽合約時就可以協議磋商，若是大樓的話就會有公寓大廈管理條例可以規範，不過若是公寓的話，房東也可以事先訂定規範生活規約，例如晚上10點後禁止喧嘩、禁止於屋內做非法事情等，並註記租客必須遵守生活規約，若是違規超過3次就須以違約論退租，並賠償1個月租金作為違約金，在簽約前先做協議，就能初步過濾篩選無法遵守的租客。

圖/房東也可以事先訂定規範生活規約，就能初步過濾篩選無法遵守的租客。

｜惡房客行徑五、屋內輕生

最後，最讓房東害怕的莫過於房屋成為凶宅，造成房價下跌求償無門，面對租客輕生，第一步還是建議先做法事處理，再來則是找合約上的保證人，優式租售台北豐馥加盟店營運長Debby指出，至於是否要求償就取決於房東，由於常見租客名下多無資產，所以也不見得拿的到賠償；因此建議從房屋出租時就要先買兇宅險，此外，也要做好把關，慎選租客，見面時可以請租客提供名片，確認有正常的經濟來源，也可以從談論中進一步了解租客生活是否單純。

Tips:

另外，除了上述惡房客的行徑之外，房東也得注意租約到期後一定要重新再簽訂一份租約，以免租賃關係變成「不定期契約」，以免房屋無法收回。因為根據《民法》第451條，定期租賃契約可能變成「不定期租約」，房東方須符合《土地法》第100條，包括出租人收回自住或重建、承租人違反租賃契約等規定才能回收房屋。想避免上述情形，房東切記租約到期後一定要重新再簽訂一份租約。