買到瑕疵屋怎麼辦 四大迷思一次全解答

【林哲緯/採訪報導】不少人辛苦買了房，開心入住卻發現房子開始出現漏水、龜裂甚至是門窗歪斜的窘境，此時又因不諳規定，被屋主及建商「已讀不回」。專家指出，正常來說，若當初看屋或簽約時，現況說明書沒有記載且賣方未告知，加上這些瑕疵在正常情況下是無法發現被檢驗出來，此時就可以依據「瑕疵擔保」責任向賣方或是請求減少價金或解約。不過律師提醒，瑕疵擔保非萬靈丹，包括適用範圍、請求時間都有一定限制；不同產品如預售屋及中古屋之間，規定也都會有所差異。

圖/買到瑕疵屋，可向賣方主張「瑕疵擔保」。示意圖

很多民眾知道買賣房子出問題，交屋前可以使用「瑕疵擔保」向賣方請求修繕，但有不少問題，卻若是在住進去之後才發現問題，此時向前屋主或建商反應，十個中有八個會吃閉門羹，因此今天我們就整理出常見的四大迷思，讓你萬一碰到問題時，可以輕鬆解決沒煩惱。

迷思1：甚麼是瑕疵擔保 任何問題都適用嗎?

張兆堂律師解釋，簡單來說，交易中賣方須要向買家擔保出賣物(房子)不會滅失或價值不會受損，就是所謂的瑕疵擔保責任。以土地和房子來說，又可分為「權利」與「物」等兩類。舉例來說，若A今天簽約買房子，卻發現房子除了設定抵押權給房貸銀行B外，同時還有不認識的第三人C也握有房子的抵押權，同時前屋主D並未在交易時告知，此時便會構成「權利上的瑕疵」，可以向其主張減少價金，最嚴重甚至可以解約。

不過張兆堂強調，並非所有問題都能主張瑕疵擔保，像一般不動產交易，由於交屋前除了會參考建物現況說明書，還會經過驗屋等程序，因此法律為了確保交易品質，也明訂只有在賣方刻意欺瞞，或是在正常情況下無法檢驗(EX.海砂屋)，同時還得滿足物品減損、價值減少、效用減損、欠缺保證品質等要件才能成立。此外，若是瑕疵的重要性低或是未達一定標準或數量(如牆壁裂縫過小)，就有很大機會沒辦法成立。

迷思2：發現問題後 有時間限制嗎?

一般來說，根據《民法》規定，只要買方在交屋後5年內發現瑕疵，並在6個月內通知屋主，就可以請賣方負擔瑕疵擔保責任。不過實務上許多房仲會告知買方以半年為準，主要是法律有明文規定，買方在受領標的物(點交)時有檢查義務，如果有發現瑕疵，就應該立刻通知賣方並要求賣方處理，如果你未檢查或沒有立刻通知屋主處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，就不能向賣方要求負責，許多民眾常會在不知情的狀況下放棄權利，這點要特別留意。

迷思3：簽了「現況交屋」等同放棄權利?

中古屋由於屋況參差不齊，很多消費者在簽約時都有發現一條/張「點交之買賣標的應以簽約時之現狀…」的特約條款或切結書，亦即俗稱的「現況交屋」，也被許多屋主視為「護身符」，不過房仲經理李家妮指出，現況交屋絕對不是屋主可以免責的帝王條款，最多只能針對「買方應盡速檢查能發現而未發現」免責。也就是說，如果買方能證明當時簽約、看屋時，賣方並未告知或憑一般驗屋程序很難發現的瑕疵，同時不動產說明書上也沒有記載，就有高機率向要求賣方負責。

迷思4：買新屋有瑕疵 建商不處理怎麼辦

再來，若是新屋出現問題，金門地政士事務所所長蕭琪琳就表示，相較中古屋，新屋包括預售屋、新成屋的瑕疵擔保則單純許多，尤其目前多數建商都有提供如門窗、地磚1年或是結構體5年不等的保固，縱然法律概念上略有不同，但仍可視作「類瑕疵擔保」概念，可以提供消費者保障。

不過蕭琪琳強調，新屋最大的糾紛，大多都出現在雙方對於「瑕疵」的認知落差，像「彼此對於漏水大小概念不同」的案例更是屢見不鮮，因此一旦消費者覺得建商修不好或持續消極，建議應立刻蒐證提告，朝減少價金或解約等方向進行，否則拖過發現瑕疵六個月內，相關請求權恐怕失效，屆時恐怕求償無門。

Tips：

至於很多人關心的問題，那就是瑕疵擔保責任可以被免除嗎? 關於這點，蕭琪琳解釋，目前行政院的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，就有規定交屋後賣方不得排除民法上規定的瑕疵擔保責任。不過在民法中卻有「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效」這一項規定，換句話說，只要賣方沒有故意隱瞞，瑕疵擔保確實可以透過特約來免除。

但很重要的一點是，這邊適用的賣方僅限從事不動產業以外的一般民眾，若是《消費者保護法》所指稱的「企業經營者」，也就是生產、製造或銷售不動產為業的建商、代銷及房仲等從業人士，是無法透過特約來免除瑕疵擔保的，這點民眾要特別留意。