升息助長小宅買氣? 專家點出三原因

圖/六都小宅占比皆呈現上漲趨勢，其中又以台北市最為明顯。

受國際情勢與全球通膨影響，台灣相隔12年再度進入升息循環，第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環小宅交易狀況，結果顯示，今年上半年全國15坪以下小宅交易占比，較12年前同期增加6.5個百分點，六都小宅占比皆呈現上漲趨勢，其中又以台北市最為明顯，不過，專家也提醒，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件視為不易轉手的產品，貸款恐不如預期，民眾購買前須謹慎。

｜壓低總價開發小坪數　蝸居趨勢愈來愈嚴峻

第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易占比達15.5%，較12年前同期增加6.5個百分點。其中小宅占比最高的台北市，2011年占比14.5%，2022年達26.9%，12年增加12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，在2010年Q2至2011年Q2，這次升息循環從2022年Q1開始，與12年前相比，房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚速度快，為了壓低總價帶，開發商規劃許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易占比較12年前大增。

｜坪數低於15坪的物件　恐不好貸款

此外，謝萬雄近一步分析，小宅交易占比逐年拉高，與與三大因素有關，包括房價所得比高，民眾因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算；人口結構改變，不婚族、晚婚族或頂客族增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物；小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高，吸引置產型買盤。

雖然小宅擁有低總價、好入手的優勢，但第一建經研究中心副理張菱育表示有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸。建議民眾若要買小宅，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。