房市為何量縮價不跌? 專家揭主因

圖/專家指出，總價過高的大坪數產品，最有可能降價。

房市交易持續量縮，其中領先指標的預售屋市場，銷售期也拉長，市場期待降價氣氛濃厚，不過到底誰會先降價？根據《經濟日報》報導，對此，房市趨勢專家李同榮認為，此刻建商降價不會是財務問題，關鍵是個案產品定位問題錯誤，像是規劃40坪以上較大坪數空間產品，造成總價過高、導致銷售困難，才有可能降價。

｜市場基本面挺過房市七大利空

今年房價挺得住七大利空不跌，一定有其市場支撐基本面，成屋市場剛性需求穩健，1~9月交易量小縮1.99%，預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心。不過建商因累積前2~3年的獲利基礎，營建業因採完工收益入帳，今年的財報獲利率普遍亮麗，以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力，建商口袋深，自然挺得住季節性的銷售壓力，但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

｜大坪數、總價過高產品容易降價

李同榮認為，預售市場要降價，最大關鍵在於「產品定位」，年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮，因此小坪數2~3房，總價不超過1,500萬產品的新建案，成為當今市場主流，惟近年因單價高漲，無論是大樓或透天新產品，都寧願縮小產品空間，控制總價不要超過一定範圍。

不過，部分建商考慮市場產品同質性太高，規劃40坪以上較大坪數空間產品，以3房以上產品企圖擴張市場需求，但沒考慮到產品定位，在換屋需求沒有跟進階段，總價定位過高，就會造成銷售障礙。不過房價也沒有永遠漲的道理，預售市場在潛銷期總是會因應市場景氣，現階段會率先降價不會是財務問題，主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行，市場逐漸回歸個案表現，預計現階段不會成為骨牌效應。