打炒房修法三讀通過 各界看法落差大

《平均地權條例》今（10）日於立法院會正式三讀通過，引發各界震撼，房仲業者分析，預售和成屋價差縮小、豪宅交易量萎縮、高槓桿型建商淡出及資金走向避險型產品等4大現象；學者認為修法對房價影響非常快速，部分炒作嚴重區域房價修正可到2成；建商、仲介公會則直指政府在製造問題，痛批修法是打假球鬧劇。

｜自住買家將轉向成屋市場

《平均地權條例》立法院今(10)日三讀通過，內容包括限制預售屋、新建成屋不得換約轉售，亦明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，並規範管制私法人購屋、解約申報登錄等規定，對房市影響甚大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新制上路，市場將有4大現象，首先，由於預售屋換約和轉手的諸多限制，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距；豪宅交易市場量縮部分，平均地權條例修法通過上路，私法人購屋的資產操作空間不再，高資產族的置產態度也會略為保守，因此短期內豪宅市場交易量將面臨考驗。

此外，高槓桿型建商將逐漸淡出市場，修法三讀後，建商的推案型態將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。雖然交易疲弱抑制房價，但區位條件佳、機能成熟的區域及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正。

圖／《平均地權條例》於立法院會正式三讀通過，各界業者看法各有不同。圖為示意圖。

｜房價鬆動? 賣壓大區域恐修正20%

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，由於《平均地權條例》送進立法院時間已久，許多恐慌賣盤已於去年7月前移轉；想在目前市況不佳時轉單不容易，買方期待房價修正，賣方恐要有小賠換出場的準備，且不少建商在交易時附帶交屋前半年才能換約的條款，讓之前想要脫手的預售屋投資客來不及下車。她也認為，禁止私法人購屋在實際執行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者為不同法人，或不同法人合建等；若施行細則未臻健全，內政部恐怕需要不斷解釋說明。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書發文分析，在新北的龜山A7、林口以及桃園各大重劃區，近幾年新案供給量大增，受預售屋禁止轉約影響，一定會出現賣壓，因此預計對房價造成衝擊，這幾天開始市場就會開始出現反應，其中最嚴重者甚至修正20%，最小則有5%；不過在北市等蛋黃區，由於有剛性需求等加持，房價較不易受影響，「甚至有可能漲」。

｜租賃市場壟斷炒作才是打炒房重點

然而，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全卻認為，政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行，政府在總體經濟不佳、市場景氣低迷、產業面臨困境的情況下，還要強推平均地權條例，認為只有製造問題，讓產銷秩序混亂，恐將中小建商鏟除，產業對投資環境缺乏信心、都更危老風險大增。仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮也直指此時打炒房時間、方向、對象都不對。選舉前《平均地權條例》並未被列入優先法案，然而九合一敗選後，政府警覺年輕人選票大量流失，火速將法案送交一讀，並不經朝野協商直接進入二、三讀程序，在沒炒作空間市場打炒房，是不是打假球？

再來，打炒房方向不對，很多人認為炒作引發高房價，其實是高房價才引發炒作市場，要根絕炒作就要先找出高房價的核心起源因素，政府在高房價時趁勢標售精華土地，促使地價屢創新高，這才是房市炒作的最大咖。

最後，打炒房對象不對，高房價另外一個核心因素就是「租賃市場的壟斷炒作」，都會區租金連漲17年，租賃黑市被縱容無法杜絕，反而包租公可以坐擁多戶不必繳囤房稅，又可化身公益房東享受減稅與裝潢補貼，政府縱容租賃黑市，不打炒作現行犯，光提不務實際便宜行事的打炒房政策，不就是一場假球鬧劇？認為政府以打擊高房價為名，趁房市已降溫，搶先收割政績，再演一場假球給年輕人看，目的就是爭取流失選票，一石三鳥。