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2023年房價會下修? 6位房市專家獨家分析預測

2023-01-28     591編輯部報導
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2023年房市該何去何從,《平均地權條例》預計今年就能上路後,市場預計買氣下滑,但量縮就能真的看見房價修正?591房屋交易網特別專訪包括建商、房仲、商仲等六位房地產董事、總經理,獨家解析並且預測2023年台灣房地產走勢,不管是買房自住剛性需求還是預計將資金投入房地產的長期投資族群,看完再上。

2022年房市先熱後凍,像是洗三溫暖一樣,升息、修法大環境因素下,2023年房市將如何走?「房價沒有悲觀的可能」甲山林機構、愛山林建設總經理張境在表示,雖然目前房市仍為量縮,但剛性需求、中長期置產客群仍在,大部分民眾只是在觀望情勢,隨著選舉情勢逐漸落定後,預計春天開始時,量能就會釋放,將會有小陽春現象,房市穩中帶量,但量必須由各區域需求而定;產品規劃方面,中小坪數的產品依舊屬於市場主力;價則要看全世界供應鏈需求,包括美國通膨升息、烏俄戰爭情勢,但隨著營造原物量持續上揚的趨勢來看,房價沒有跌價及悲觀的可能,只會緩步上升,預計到2023年下半年選舉話題再起時,市場才會再有動盪變化。

科達建築董事長賴建程表示,《平均地權條例》兩大重點主要在限制預售屋換約轉售、私法人買住宅採許可制等重罰炒房機制,目的在打擊短期炒資客,但一刀兩面刃,事實上也打跑不少自住客買氣,預售前期8~10%的低自備付款,原可協助自備款較少的年輕人購屋或存錢置產,完全封殺勢必影響房市氛圍,連原本剛性買盤都難免觀望;傳統打房總認為無量就無價,但建議政府應要探討問題根源,如房價所得比問題,以及土地成本、原物工料通膨、營造缺工等成本高漲堆疊,房價自然難下跌,應可著重從協助首購最需要的自備款、降低房貸利率,以及改善薪資過低結構,協助年輕人能真正買得起房。

賴建程指出,不過,《平均地權條例》預售屋禁換約因最終是採「不溯及既往」原則,原所謂預售換約逃命潮銳減,不少民眾無急售壓力,估計在法規上路前,反而預售新案今年上半年檔期應有機會激出一股民眾進場購屋潮,房價走持平,

下半年房市正式回歸剛需面,預售禁轉約後,建商推案量能相對減少、腳步放緩,特別是推非自住產品的建商,預計下半年整體交易緩減、價下修緩跌,但也是建商審視調整自家產品,以及自住客進場議價、多比較的好時機。
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圖/建商預測今年中小坪數產品依舊是購屋主力。

│利率將放緩 房價難大幅度下修

雖說目前打房是禁止預售屋換約,但成屋市場也不免受到波及,中信房屋總經理張世宗指出,在利空尚未緩解下,對2023年房市持保守看法;此外,從供需面來看,過去2~3年建照申請量大增,推估明後年供給量就會出來,造成供給增加,此時買氣若沒跟上,價格恐怕就會出現修正。另外他也補充,每個地區會有差異,供給面過多、餘屋量大的地區,面臨價格修正的機會比較高,一般來說利空接連之下的6~9個月就會看到價格鬆動,因此推估下半年房價可能會出現明顯反應。然而以過往經驗來看,房價修正幅度也不大,畢竟過去原物料以及人力成本增加,很難期待會有大幅度下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,2023年地緣政治和經濟發展仍是影響房市的主要因素。不過,去年底國門開放,相關產業開始迎來復甦,台灣整體內需市場也可望獲得帶動;且一旦升息抑制通膨的目標達成,2023年的利率變數也會比今年緩和,因此整體展望趨向「短空長多」。

│商仲市場迎來久違大量體供給 熱度將看漲

住宅市場大多預測今年走向會有短期修正期,不過商用不動產將回迎來高光時刻,世邦魏理仕資本市場董事林敬超則指出,今年商仲市場跟過去最大不同,就是北市將有10年少見的供給量體陸續出現,除了大多為壽險業持有的信義區以外,像是一些南京東路、中山北路等傳統商圈,將有可能出現整棟拿出來銷售的狀況,上千坪的供給,讓商用不動產能夠迎來一波熱潮,另外在住宅市場方面,《平均地權條例》三讀通過後,對於中小型建商開發成本遽增,預售屋禁止換約恐會讓部分投資客縮手,中小型建商對於買氣下滑的風險相對承受力低,今年預計會出現部分中小型建商「停損」將已購入或是已申請建照得土地轉手。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,展望2023年商用不動產市況,將有土地、商辦兩大看點。像土地就會聚焦在工業地產上,整體可望延續中美貿易戰格局,帶動產業鏈持續重組、回流外,這波升息循環也會墊高企業租賃成本,以買代租成為選項之一,預料具備完整基建的工業區、科技園區仍是市場寵兒。另一看點則是商辦,受供給有限、市場選擇少支撐下,近幾年商辦市場不僅空置率低,租金也持續走揚,以目前台北市A辦平均月租金來看,每坪租金至少都有3500-4000元的水準。不過目前預估2023年後市場將有一波供給釋放,屆時除了緩解目前緊繃的供需,也將帶動次核心如南港、內湖、北士科、新莊、板橋等地的商辦聚落成形。

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圖/商仲市場將在今年有新供給,帶動像是新莊等次核心的商辦聚落成形。
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