就要買新房 大樓、公寓、華廈這樣挑不出錯

【陳珈汶/採訪報導】近年愈來愈多人購買房子時優先選擇新建案，除了外觀新穎，多數人主要考量的是新屋的貸款成數較好、管線全新且建築本體較為安全等。而目前新建案類型中，以電梯大樓、華廈及電梯公寓這三種居多，除了可直觀的從外觀、樓高分辨這三類建物外，其公設比與其他服務也都各有差異。專家就建議喜歡有管理服務與享受公設者，可優先挑選電梯大樓；而喜歡出入單純者，則可選擇華廈或電梯公寓。

｜電梯大樓樓高、戶數多 依法規公設比高

電梯大樓、華廈、電梯公寓除外觀外，依法規定也有差異。依據《建築技術規則》內容，電梯大樓（以下簡稱大樓）一般指的是11樓以上、依法設有電梯的建築物，一般稱為大樓或電梯大樓。大型的大樓社區因戶數多，幾乎都有物業管理及管委會。

而大樓最大的特點，就是含有豐富的公設，如大廳、健身房、閱覽室等。而近年新大樓公設比已經超過30%，多落在30~40%間，主因是民國94年建築法規修法後，規定8樓以上大樓新推案要設2座直通安全樓梯，11樓以上要有排煙室所致。

｜華廈及電梯公寓戶數少　公設較低實坪大

華廈外觀看起來像較小型的大樓，樓高介於大樓與電梯公寓之間，依法也須設置電梯。相較於大樓來說，華廈的公設較低，比起同坪數的大樓來說，能使用的實坪較高。在管理方面，通常會視戶數多寡而決定是否設置管委會及請保全物業管理，如僅一棟的華廈戶數少，要分攤的管理費用就會較高，可能就只會有簡單的管理，如清潔費用。

而公寓指的是6樓（含）以下、依法可不設置電梯的建築物，公設比是三種建物中最低的。而近幾年「電梯公寓」崛起，與過去公寓不同僅在於電梯的有無，以同坪數來說，能使用的實坪是三種建物中最高的。電梯公寓戶數少、出入單純，除了梯廳以外幾乎沒有公設可言，所以管委會、收包裹或是垃圾處理等，大多是各戶自理。

｜大樓公設豐富管理佳 但不一定實用

對購屋自住者來說，這三類型建物各有其優缺點，也都各有愛好者。信義房屋大里中興店主任黃明英表示，像大樓總樓層若超過17樓，其結構較耐震安全；雖然戶數多、出入稍複雜，但有務業保全管理。注重生活品質、便利性及居住安全者，多喜歡大樓。雖然管理費較高，但管理室代收包裹、垃圾集中處理等都讓生活更便利。

另外，有些大樓還有兒童遊戲室，對有孩子的家庭來說，在社區內遛小孩也相對安全。不過，公設豐富代表維護成本高，雖然管理費由眾多住戶共同分攤，但也不是每個住戶都會使用公設；例如游泳池等維護成本高的公設，需額外負擔水費、清潔費及救生員費用，都會讓管理費大幅增加。時間久了，若使用率不高，最終也會停用淪為閒置空間。

圖/有些電梯大樓的公設有兒童遊戲室，不出社區就可以讓孩子好好放電。（示意圖）

｜華廈與電梯公寓實坪較大　未來修繕負擔也高

而華廈與電梯公寓相較大樓來說，住宅戶數少、出入相對單純許多，且單價低、公設比較低，同樣以30坪來說，大樓能實際使用的空間最少、價錢又最高，所以對於重視價格與室內使用坪數者來說，這兩類型的建物就是CP值較高的選擇。

不過要留意的是，過了一定年限，就會面臨維護費用的問題。尤其單獨一、兩棟的華廈與電梯公寓，可能因戶數少沒有規劃管委會，也因此沒有固定繳交管理費，在遇到需要修繕，如電梯維修需要一大筆費用時，就會出現臨時需要每一戶拿錢出來分攤修繕費用的狀況，負責聯繫廠商和收錢的住戶，就常因此覺得為難；因為戶數少，尤其電梯公寓，每一戶分攤下來的費用就很可觀。

｜地段好壞影響銀行核貸　也影響未來轉手機會

而不管選擇大樓、華廈或是電梯公寓，準備購屋的民眾若自備款不足，就需要尋求銀行的幫忙。若能貸到較高的成數及較長的年限，生活負擔就能有喘息的空間。對此，富邦銀行房貸專員表示，銀行核貸成數的考量，最大主因就是地段。因此自備款不足、需要房貸成數高一些、年限長一點的購屋族，建議優先挑選較好的地段購屋，核貸成數就相對有機會提高。

黃明英也表示，以基地大小來看，建商若在精華地段取得較大面積，以經濟效益來說，多會優先蓋大型的大樓，華廈次之，較小的基地才會選擇蓋電梯公寓。若過幾年可能會轉手，如新婚夫妻兩房想換三房，建議可挑選較保值的大樓，未來若需要轉手也會比另外兩類型來的容易。她也提醒，若購買非精華區的物件，在貸款方面就需要注意有些銀行不承作較偏遠的區域。

TIPS：

好不容易準備了買房的頭期款與日後的貸款，可別忘了計算買房背後的隱形成本。一般來說，買房除了房屋檯面上的價格外，買方還需負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務，若有房屋貸款就得再支付貸款設定登記費。而買賣雙方可能還有仲介費與履約保證等費用要共同支付。因此買房前，務必將這些費用納入並仔細試算，至少預留數十萬元的費用，以免存款不足。